摘要：房地产业“营改增”将给房地产业和房地产开发企业带来深远影响，本文主要结合太原铁路地产置业有限公司实际情况，分析了“营改增”后地产置业公司供应商的种类及选择方式，就“营改增”后地产置业公司如何选择合格的供应商进而降低建设成本做简要探讨。
　　关键词：营改增；地产置业公司；供应商；选择策略
　　2016年5月1日，房地产企业的经营和发展迎来新的挑战，从这天开始，房地产业和建筑业等一起纳入“营改增”试点实施范围。房地产业“营改增”将给房地产业和房地产开发企业带来多种影响，太原铁路地产置业有限公司作为一家国有房地产开发企业，除土地成本外,其他的采购成本达到了其建造成本的70%。因此,供应商的选择对地产置业公司的重要作用是不言而喻的。在全面实施“营改增”后，如何合理选择供应商，保证供应商服务的质量和降低工程的成本，以确保工程的投资效益得以实现，是太原铁路地产置业有限公司需要着重考虑的问题。
　　一、房地产业“营改增”背景
　　增值税是以商品（含应税劳务和应税服务）在流转过程中产生的增值额作为征税对象征收的一种流转税。我国现行增值税基本法规是2008年11月10日公布的《中华人民共和国增值税暂行条例》。房地产业是在土地上开发建设房屋创造新产品的行业，正处于经济上下游的中间环节，所以房地产业“营改增”对经济的上下游都会产生影响。房地产业“营改增”全面试点实施，其对房地产业的冲击和影响将不可估量。太原铁路地产置业有限公司是太原铁路局下属的铁路土地综合开发的经营主体，经营范围主要包括房地产建设开发、商品房销售、铁路土地综合经营开发、铁路职工保障性住房开发建设等。现阶段，地产置业有限公司主要利用太原铁路局在铁路运输生产力布局调整后产生的空置、闲置用地，开发建设保障性住房，以缓解职工住房紧张局面。由于太原铁路地产置业有限公司国有企业的特殊属性，为保证建设资金用到实处，实现“建设精品住房、造福职工群众”的目标，太原铁路地产置业有限公司的成本控制显得尤为重要。房地产业“营改增”全面试点实施后，如何科学地选择供应商，合理降低税负，减少开发建设成本，是地产置业有限公司面临的紧迫问题。
　　二、“营改增”后供应商的分类及计税方法
　　太原铁路地产置业有限公司经营的是保障性住房这一建筑产品，而在保障性住房的生产和销售过程中，涉及土地、拆迁安置、广告宣传、销售代理、方案策划、技术评估、招标代理、勘察设计、工程监理、建筑安装、园林绿化、水暖电配套等诸多项目，需要通过对众多的供应商进行采购活动并进行资源整合，从而实现企业的经营目标。
　　太原铁路地产置业有限公司的供应商涉及服务类、货物类和工程类三大类别。
　　服务类供应商包括：广告宣传、销售代理、招标代理、勘察设计、监理、特种设备检测、工程咨询、造价咨询等供应商。
　　货物类供应商包括：各种建筑材料、设备的生产商或经销商。
　　工程类供应商包括：施工总承包单位、各种专业分包单位。
　　根据《营业税改增值税试点实施办法》的规定，供应商又可分为小规模纳税人和一般纳税人。一般纳税人销售和提供应税劳务可以使用增值税专用发票，购进货物和应税劳务实行税款抵扣制度，即一般计税方法，特殊的可以选择简易办法计算。小规模纳税人销售货物和应税劳务只能使用普通发票，购进货物或应税劳务不得抵扣进项税，应纳税额实行简易计税方法计算。
　　三、“营改增”后合格供应商的选择方式
　　太原铁路地产置业公司承担着保障性住房工程项目投资的责任和风险，作为经营主体，有权决定项目的经营目标和各类供应商。鉴于太原铁路地产置业有限公司国有企业的特殊属性和保障性住房资金来源的特殊性，为保障职工群众的切身利益，真正造福职工群众，保证投资收益，采用公开招标的方式选择合格的供应商是最根本的方式。
　　四、“营改增”后选择合格供应商的意义
　　房地产业原营业税税率仅为5%，“营改增”后地产置业公司的供应商的税率根据具体情况适用3%、6%、11%和17%共4类。
　　房地产开发成本涉及土地、拆迁安置、广告宣传、销售代理、方案策划、技术评估、招标代理、勘察设计、工程监理、建筑安装、装饰装潢、园林绿化、水暖电外网配套等诸多项目，如果上述内容能充分抵扣，形成完整的抵扣链条，“营改增”后地产置业公司的增值税税负有可能降低。实行增值税后，进一步规范供应商的选择，符合进项抵扣的发票越多，地产置业公司最终的税负也将越低。选择合格的供应商，使供应商提供的发票能够符合进项抵扣的要求，对于地产置业公司最终实现成本降低的目标具有重要的意义。
　　五、“营改增”后合格供应商选择的策略分析
　　1、服务类供应商选择
　　太原铁路地产置业有限公司的服务类供应商主要包括项目勘察设计、招标代理、工程监理、工程咨询等供应商，这些供应商都属于现代服务类。根据《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，供应商年销售额超过500万元（含）为一般纳税人，适用一般计税方法计税，执行6%的增值税税率。供应商年销售额未超过500万元为小规模纳税人，适用简易计税方法计税，执行3%的增值税税率。
　　（1）服务类供应商如选择小额纳税人，建设单位从供应商处获得100万元增值税专用发票，将能得到100÷（1+3%）×3%＝2.91万元的增值税进项抵扣；
　　（2）服务类供应商如选择一般纳税人，建设单位从供应商处获得100万元增值税专用发票，将能得到100÷（1+6%）×6%＝5.66万元的增值税进项抵扣；
　　（3）同等情况，服务类供应商选择一般纳税人将比小额纳税人多得到5.66-2.91＝2.75万元的增值税进项抵扣，降低成本2.83%。
　　从以上分析可以看出，地产置业公司在“营改增”后，同等条件下应优先选择一般纳税人作为服务类供应商。在进行建设项目服务类供应商招标时，应采取以下应对措施：
　　（1）服务类供应商投标人资格必须符合国家对不同行业及不同主体的投标人主体资格条件的规定；
　　（2）服务类供应商投标人资格必须符合企业年销售额超过500万元（含）且为一般纳税人的规定，并提供证明供应商具备增值税一般纳税人资格的凭据；
　　（3）招标文件的具体条款需特别注明增值税发票的要求、6%的增值税税率、专用发票开具的时间、发票专用章等内容；
　　（4）招标文件应根据国家发改委《招标代理服务收费管理暂行办法》和《关于招标代理服务收费有关问题的通知》规定的具体收费方式和标准协商确定招标代理服务收费的费率及下浮比例，并约定由中标人支付招标代理费，减少建设单位在招标环节的成本支出。
　　2、货物类供应商选择
　　太原铁路地产置业有限公司的货物类供应商主要包括各种建筑材料、设备的生产商或经销商，按照销售货物缴纳增值税。保障房建设项目中的特种门窗、电梯等机电设备是地产置业公司的大宗采购项目。根据《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，供应商年应税销售额超过50万元为一般纳税人，适用一般计税方法计税，执行17%的增值税税率。供应商年应税销售额未超过50万元(含)为小规模纳税人，适用简易计税方法计税，执行3%的增值税税率。
　　（1）货物类供应商如选择有资质的生产商负责提供货物销售及安装服务，属于生产商的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税。建设单位从供应商处获得1000万元增值税专用发票，将能得到1000÷（1+17%）×17%＝45.299万元的增值税进项抵扣；
　　（2）货物类供应商如选择设备安装供应商负责提供货物及安装服务，属于设备安装供应商的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。建设单位从供应商处获得1000万元增值税专用发票，将能得到1000÷（1+11%）×11%＝99.099万元的增值税进项抵扣；
　　（3）货物类供应商如选择生产商只负责提供货物，由设备安装供应商负责安装服务，设备价格占工程造价的80%。建设单位从生产商处获得1000×80%＝800万元增值税专用发票，将能得到800÷（1+17%）×17%＝116.239万元的增值税进项抵扣。建设单位从设备安装供应商处获得1000×20%＝200万元增值税专用发票，将能得到200÷（1+3%）×3%＝5.825万元的增值税进项抵扣。建设单位从生产商及设备安装供应商两处得到116.239+5.825＝122.064万元的增值税进项抵扣；
　　（4）同等情况，货物类供应商选择选择生产商负责提供货物销售及安装服务能得到145.299万元的增值税进项抵扣，选择设备安装承包商负责提供货物及安装服务能得到99.099万元的增值税进项抵扣，选择生产厂商负责提供货物、由设备安装承包商负责安装服务能得到122.064万元的增值税进项抵扣。由生产商总承包将比设备安装承包商总承包多得到145.299-99.099＝46.2万元的增值税进项抵扣，降低成本5.13%。由生产商总承包将比生产商供货、设备安装承包商安装多得到145.299-122.064＝23.235万元的增值税进项抵扣，降低成本2.65%。
　　从以上分析可以看出，太原铁路地产置业公司在“营改增”后，同等条件下应优先选择具备资质的一般纳税人作为货物类供应商总承包提供货物销售及安装服务。在进行建设项目货物类供应商招标时，应采取以下应对措施：
　　（1）货物类供应商投标人资格必须符合国家对不同行业及不同主体的投标人主体资格条件的规定，同时具备相应项目的安装资质或采取联合体的形式投标；
　　（2）货物类供应商投标人资格必须符合企业年销售额超过50万元且为一般纳税人的规定，并提供证明具备一般纳税人资格的凭据；
　　（3）招标文件的具体条款需特别注明增值税发票的要求、17%的增值税税率、专用发票开具的时间、发票专用章等内容；
　　（4）招标文件中注明“运输费用由销售方承担，将材料运输到建设单位指定的地点或供应方免费将材料运输到建设单位指定的地点”，可获得销售方开具的材料款和运输费用一起的17%的增值税专用发票。
　　3、工程类供应商选择
　　太原铁路地产置业有限公司的工程类供应商主要包括建筑施工总承包以及园林绿化、热力、燃气、电力工程施等供应商，“营改增”后属于建筑服务类。根据《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，供应商年销售额超过500万元（含）为一般纳税人，适用一般计税方法计税，执行11%的增值税税率。供应商年销售额未超过500万元为小规模纳税人，适用简易计税方法计税，执行3%的增值税税率。
　　工程造价＝税前工程造价×（1＋增值税税率）
　　以新建1栋钢筋混凝土剪力墙结构的高层保障房住宅为例，工程造价约为1000万元，人工费占工程造价的25%、材料费占工程造价的49%、机械费占工程造价的8%，其他费用占工程造价的18%。
　　（1）工程类供应商如选择工程承包商以清包工方式或甲供工程提供的建筑服务，适用简易计税方法计税。建设单位从工程承包商处获得1000×（25%+8%+18%）＝510万元增值税专用发票，将能得到510÷（1+3%）×3%＝14.854万元的增值税进项抵扣。建设单位从材料供应商处获得1000×49%＝490万元增值税专用发票，将能得到490÷（1+17%）×17%＝71.197万元的增值税进项抵扣。工程承包及甲供料两项一共得到14.854+71.197＝86.051万元的增值税进项抵扣；
　　（2）工程类供应商如选工程承包商以总承包方式提供的建筑服务，适用一般计税方法计税。建设单位从工程承包商处获得1000万元增值税专用发票，将能得到1000÷（1+11%）×11%＝99.099万元的增值税进项抵扣；
　　（3）同等情况，工程类供应商选择总承包方式将比清包工方式或甲供工程多得到99.099-86.051＝13.048万元的增值税进项抵扣，降低成本1.43%。
　　从以上分析可以看出，太原铁路地产置业公司在“营改增”后，同等条件下应优先选择具备资质的一般纳税人作为工程类供应商总承包提供建筑工程服务。在进行建设项目工程类供应商招标时，应采取以下应对措施：
　　（1）工程类供应商投标人资格必须符合国家对不同行业及不同主体的投标人主体资格条件的规定，明确采用工程量清单计价的总承包方式；
　　（2）工程类供应商投标人资格必须符合企业年销售额超过500万元（含）且为一般纳税人的规定，并提供证明具备一般纳税人资格的凭据；
　　（3）招标文件的具体条款需特别注明增值税发票的要求、11%的增值税税率、专用发票开具的时间、发票专用章等内容；
　　（4）严格限制采用清包工方式提供的建筑服务;
　　（5）严格控制甲供材料的种类，尽量采用甲控材料的方式代替甲供材料。如采用甲供材料，在招标文件的合同条款中必须注明。
　　“营改增”对太原铁路地产置业有限公司的影响是系统性的，虽然供应商出具的增值税发票可以抵扣相应进项税额，但是由于保障性住房建设的业务特殊性与复杂性，在实际操作中很多项目往往难以抵扣。建筑施工总承包企业作为地产置业公司的直接上游企业，其受“营改增”税制改革的影响必然会波及甚至转嫁至地产置业公司，进而造成对地产置业公司的税收负担与保障房建设成本的一系列影响。在全面实施“营改增”的大潮下，作为房地产业的新军，太原铁路地产置业有限公司有必要未雨绸缪，加强内部管理，及早制定好供应商选择策略，以“营改增”税制改革为发展契机，加快企业转型升级，在企业的经营和发展方面取得新的突破。
　　参考文献
　　[1] 杨美玲. 浅谈保障性住房结算审核阶段的造价控制管理[J]. 建筑工程技术与设计,2015.
　　[2]全国招标师职业水平考试辅导教材指导委员会. 招标采购法律法规与政策[M].中国计划出版社,2009.
　　[3]隋妍雁. “营改增”对房地产企业的影响及对策[J]. 东方企业文化,2015.
 

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