摘要：随着房地产的不断深化改革，我国房地产行业近年来一直保持繁荣景象，并且已经发展为国民经济中的支柱性产业。但是，由于我国房地产税税制仍不完善，因此在实际操作过程中问题很多，还需要进一步优化和改革。本文从我国房地产税制存在的问题出发进行有关研究，以期促进我国房地产市场的健康发展。

　　关键词：房地产税改革优化

　　一、我国房地产企业税收制度概述

　　房地产税也称不动产税，在性质上属于集合概念，它是指房地产持有人在保有和流转两个环节上所设计的税种总称。一般来讲，房地产税属于财产税，是对房屋所有人所征税收的统称。从法律角度来讲，房地产税收制度不属于税收概念，而是从行业角度出发的税收制度。按照征收对象的性质，房地产税收分为直接税和间接税，包括营业税、城建税、耕地占用税、固定资产投资方向调节税、教育费附加税、印花税、土地使用税、土地增值税、所得税、契税等税种，而房地产税收体系就是由这些税种组成的。

　　具体来说，房地产税税收体系分为两大类，一类是直接针对房地产而征收的财产税，包括房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、契税及固定资产投资方向调节税。另一类是开征与房地产有关的所得税和流转税，包括营业税、所得税及城市维护建设税。可以说，目前我国的房地产税收制度处于一个庞杂混乱的局面，因此，为了使税收制度尽快与我国经济发展形势相匹配，就必须对当前的房地产企业税收制度进行改革和优化。

　　二、我国房地产企业税收制度存在的问题

　　（一）税负不公平

　　各国在房地产税征收上普遍采用“重流转，轻保有”的做法，目的在于抑制房地产行业过热发展，防止房地产出现投机现象，以引导房地产企业朝着健康蓬勃方向发展。基于此，长期以来我国也奉行“重流转，轻保有”原则，并把它作为我国税收立法的一项重要政策。然而，纵观我国目前过热的、炒作严重的、投机现象频发的房地产市场，不难看出这一税收政策在实践中的作用微乎其微，没有起到调节房地产市场的应有作用。考察发现，出现这种状况的原因有以下两点。

　　第一，房地产交易环节税负过重产生“锁定效应”，锁定效应为美国经济学家鲁萨所创，指“资产因价格下降而使资产所有者不能出售其资产”。锁定效应使得房产所有者囤积房产等待房价上涨时伺机出售，使得房价处于恶性循环状态，长期居高不下。第二，我国房地产保有税负过轻，导致房地产持有者长时间等待房价上升再行出售，而不必担心负担一笔不小的房产保有税。

　　（二）计税依据不合理

　　目前，我国的房地产计税分为房产计税与从价计税。从价计税按照房产的原值一次减去一成到三成的余值后再乘以百分之一左右的税率来进行纳税，这是一种折中计税方式，依据的是过去的成本，不能体现出房产的实际市场价值。这种计算方式也没有把房屋的损耗和未来升值因素考虑在内，直接导致与房产的市场价格有了一定的差距，而使房产税不能随着房产价值的上升而提高。同时，考虑不同时期房屋建造成本也是必要的，因为他的建造成本和应承担的税负是有差别的。一般情况下，先建成的房屋成本会低于后建房屋成本，这样以来，后建成的房屋就会比先建成的房屋多承受一些房产税，而使得房地产交易积极性受到一定程度的影响，造成资源流通的滞缓。从租计征的房产税是根据房产的租金收入来乘以一定的税率进行征税，房屋的租金往往是根据市场租赁的行情进行设定的，这与历史成本计税的方式相比有了显著的提高。

　　（三）税收结构严重不合理

　　根据房地产从开发到出售的过程，房地产税的征收环节可以分为三部分，分别为开发环节、流通环节和保有环节。从税法相关规定来看，目前我国对房地产的开发环节和预售环节征税的税点是比较低的，这在一定程度上有利于激发房产商开发房地产的积极性，并且给房地产开发企业提供了政策支持和创造了良好的外部投资环境。但是，我国在房地产流通环节上则广泛征税。如营业税、房产税、印花税、契税、土地增值税、城建税、教育费附加等税种，如此沉重的税负自然不会是房产开发商承担，最终还是会转嫁到广大的消费者手中，增加买房者的负担，导致房地产行业的二级市场一直处于低迷发展状态。在保有环节上更是存在税收执法力度不够的问题，对大量的住宅房根本没有进行征税。

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