当事人在订立合同时，对违约风险进行充分预估，并通过协商一致确定双方认可的违约金数额，以便在违约情形发生时，利用简便快捷的支付违约金方式弥补损失，这是私法领域契约自由精神的体现，也是理性经济人的明智之举。而违约金的司法干预，是为防止过分的合同自由造成违约金条款的异化，损害合同正义，但对违约金进行司法调整要充分尊重当事人的意思自治，遵循谨慎干预、符合法定条件原则。

　　[基本案情]济南市城市建设投资有限公司作为出卖人与买受人袭某（系执业律师）签订《商品房买卖合同》一份，由袭某购买城投公司开发的商品房一套，总房款为231695元。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同约定：自本合同规定的最后交付期限（2008年10月30日）的第二日起至实际交付之日止，由出卖人按已付房款的日万分之三支付违约金；关于出卖人逾期办证的违约责任，合同约定：如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后365日内取得房地产权属证书的，由出卖人按已付房款的万分之一支付违约金。合同签订后，袭某依约履行了付款义务，城投公司于2008年11月2日交房，袭某于2010年12月7日取得涉案房屋所有权证书。

　　袭某认为，合同中关于逾期办证违约金按已付房款万分之一计算的条款，是出卖人规避违约责任、排除买受人主要权利，系无效的格式条款。因出卖人责任造成逾期办证，应当按照买受人已付房款的日万分之三计算违约金，逾期办证和逾期付款责任对等才能体现公平公正和平等原则。后袭某以城投公司为被告诉至法院，请求判令城投公司支付其违约金28011.90元（包括逾期交房违约金208.50元和逾期办证违约金27803.40元）。

　　一、争议焦点与各方意见

　　本案存在两个争议焦点，第一个焦点问题为双方合同中的逾期办证违约金条款是否有效。如认为无效，则不能以该合同条款为依据确定违约金；如认为有效，又有两种可能的处理结果，一是直接依据合同约定确定违约金，二是根据当事人申请依法对合同约定的违约金进行调整。由此，本案的第二个焦点问题为应当如何确定出卖人城投公司的逾期办证违约责任。

　　关于第一个焦点问题，有两种不同观点。第一种观点即袭某的起诉意见，认为双方合同中的逾期办证违约金条款无效。理由为：该条款是出卖人规避违约责任、排除买受人主要权利，系无效的格式条款。第二种观点认为合同中的逾期办证违约金条款合法有效。理由为：格式条款是指由一方当事人为了反复使用而预先制定的，由不特定的第三人接受的，在订立合同时无须与对方协商的条款。我国《合同法》第40条规定：“格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。”判断是否构成格式条款最核心标准，就是同时符合一方当事人预先制定和不能协商两项条件。本案中，袭某虽主张合同中关于逾期办证违约责任承担的条款为格式条款，但未能提供证据证明该条款内容不容协商。因此，该条款不构成格式条款，不符合适用《合同法》第40条关于格式条款无效情形的前提条件。并且，该条款没有免除城投公司的责任、加重袭某责任或者排除袭某主要权利。本案一、二审法院虽未对上述条款的效力问题作详细阐述，但对袭某关于逾期办证违约金条款系无效格式条款的主张均未予支持，认为袭某与城投公司签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。

　　关于第二个焦点问题，有三种不同观点。第一种观点即袭某的起诉意见，认为逾期办证违约金应当按照买受人已付房款的日万分之三计算。理由为：出卖人造成的逾期办证违约责任承担，应参照合同中关于买受人逾期付款的违约责任计算方式，逾期办证和逾期付款违约责任对等，才能体现公平公正和平等原则。第二种观点即一、二审法院的意见，认为应当对双方合同约定的逾期办证违约金进行调整，计算标准为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息。理由为：双方签订的商品房买卖合同中约定逾期办证违约金的数额为已付房价款的万分之一，即无论城投公司逾期办证时间再长，合同约定其承担的违约金数额都是23.1695元，属违约金约定过低，且袭某亦主张合同约定的逾期办证违约金过低，显失公平，要求增加违约金数额。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房司法解释》）第16条、第18条的规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，袭某没有提供确实充分的证据证实其实际损失数额，在此情况下，应以其已付购房款总额231695元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的计算方法，由城投公司向袭某支付自2009年11月2日起至2010年12月7日止的违约金。第三种观点认为应当依据双方合同约定确定逾期办证违约金。理由为：本案合同双方已对逾期办证违约金作出明确约定，该约定合法有效。袭某之所以要求增加违约金，是依据公平公正和平等原则，主张参照合同约定的逾期付款违约金的计算方式予以增加，并非是认为约定的违约金低于造成的损失，本案也没有证据证明逾期办证给袭某造成了损失，不符合《商品房司法解释》规定的对违约金进行司法调整的前提条件。因此，法院对本案逾期办证违约金进行调整没有事实和法律依据。

　　二、审查思路及监督理由

　　检察机关根据城投公司的监督申请，在充分保障双方当事人诉讼权利，认真听取双方当事人意见的基础上，通过调阅法院审判卷宗，从证据采信、认定事实、适用法律等方面对终审判决进行了审查，同时综合考虑判决的社会效果等因素，认为终审判决存在适用法律错误，符合法律规定的抗诉条件。

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