2.以未竣工验收的房屋为标的的房屋租赁合同无效

　　《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房屋需要经过竣工验收后方可使用，否则将无法排除潜在的安全隐患，可能对承租人造成人身或财产的损失。

　　3.以未经消防验收或验收不合格的建筑物为标的的房屋租赁合同无效

　　根据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防管理规定》，未经消防验收或者验收不合格的建筑禁止投入使用。这是出于对当事人人身和财产安全的考虑，尤其是对于一些大型的用于商业经营的大厦，消防安全尤为重要。因此法律规定以未经消防验收或验收不合格的建筑物为标的的房屋租赁合同无效。

　　（二）房屋租赁合同被认定无效的法律后果

　　1.可以要求支付房屋使用费

　　根据《合同法》一般规定，合同无效后应返还财产。所谓返还财产，是指一方当事人在合同被确认无效或者被撤销以后，对其已交付给对方的财产享有返还请求权，而已经接受对方交付财产的，则负有返还对方的义务。豎据此，在认定房屋租赁合同无效后，承租人对已交付的租金享有返还请求权。但《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金支付标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

　　无效后法律希望的是恢复为订立合同之前的法律状态，因此规定了双反财产。但是承租人使用房屋之后要求出租人返还已交付的租金不能视为恢复到之前的法律状态。出于对出租人权益的保护和公平原则的践行，法律规定出租人可以收取房屋占有使用费，这也可以看作是折价补偿的一种形式。

　　对于房屋使用费的收取标准，法律规定参照合同约定的租金支付标准，有学者认为此规定不妥。杨立新教授认为：完全按照租金的标准计算房屋使用费有一定的问题，因为毕竟是一个无效合同，房屋使用费可以适当低于租金标准，最高也不应超过约定的租金。这就体现了合同是无效的，无效的房屋租赁合同和生效的房屋租赁合同后果应当有所区别。豏我对杨教授的观点表示认同。

　　2.赔偿损失

　　《合同法》第五十六条规定：合同无效或者被撤销后……有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双反都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，确定了按过错承担的原则，同样适用房屋租赁合同无效的处理。另外《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》中规定了房屋租赁合同无效后，房屋装饰装修及扩建部分的处理，按照该司法解释的规定赔偿损失的同时也应当遵守过错承担原则，由过错方承担责任，双方都有过错则双方均应承担责任，谁的过错大，责任承担就多，过错小，责任承担就小。

　　四、登记备案对房屋租赁合同效力的影响

　　《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。据此，房屋租赁合同签订后，当事人应当向房地产管理部门进行登记备案。但《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第四条规定：当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人已经履行主要义务，对方接受的除外。

　　可见，法律法规规定办理登记备案并非效力性强制规定，而是管理性强制规定，违反并不当然无效。登记备案，作为管理性强制规定，对租赁市场的规范和管理起到日益重要的作用。其作用和价值由开始的行政审批和行政征收管理，发展到城市流动人口的管理，最后定位为不动产占有和使用权转移公示。登记是物权变动领域的公示公信方法，涉及交易安全的维护问题。豐而登记备案在房屋租赁合同中主要解决一房数租、买卖不破租赁和优先购买权的问题。如在一房数租中，若各方均为合法占有租赁房屋，则已办理登记备案手续的承租人享有优先占有房屋的权利。

　　登记备案虽不是房屋租赁合同的生效要件，不办理并不能导致合同无效，但考虑到登记备案制度在房屋租赁合同纠纷解决和房屋租赁市场规范中的重要作用，法律仍将其作为管理性强制规定加以明确，并规定在双方当事人约定的情况下，登记备案可成为房屋租赁合同的生效要件，为租赁合同双方当事人的权利义务的实现保驾护航。

 

---

期刊库（http://www.zgqkk.com），是一个专门从事期刊推广、投稿辅导的网站。
　　本站提供如何投稿辅导，寻求投稿辅导合作，快速投稿辅导，投稿辅导格式指导等解决方案：省级投稿辅导/国家级投稿辅导/核心期刊投稿辅导//职称投稿辅导。

---

　　【免责声明】本文仅代表作者本人观点，与投稿辅导_期刊发表_中国期刊库专业期刊网站无关。投稿辅导_期刊发表_中国期刊库专业期刊网站站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。