【摘 要】根据多年的房屋维修工作的实践经验，通过对其意义、特点和性质的缜密分析，提出了房屋维修类型的划分办法，并对房屋维修的工作内容进行了详细的阐述，以期对房屋维修工作的科学、高效管理提供一定的参考借鉴。

　　【关键词】房屋；维修；管理；特点；内容

　　房地产是我国经济领域的一个重要行业，也是我国国民经济的支柱性产业之一。房产对于个人的重要性是不言而喻的，当前人们谈论、关注的话题，更多的是房产的市场价格，而往往忽视了房屋固有的使用价值。但是，随着房地产行业的日趋成熟，房屋维护、修缮的重要性，正浮出水面，成为房地产行业一个新的话题。如何通过对房屋的维护、修缮，减少房屋自然老化，确保房屋使用功能的长期发挥，乃至进一步实现房屋的功能性拓展，以延长房屋的使用年限，实现房产保值，显然同样重要。本文依据房屋维修管理工作的意义、特点，结合作者多年从事房屋管理工作的实践经验，从房屋维修工作的性质入手，详细分析、讨论了房屋维修工作的类型和主要内容，以期对房地产行业的房屋维修管理工作有所裨益。

　　1 房屋维修管理的意义

　　房屋维修包括房屋公用设施维修和房屋本体维修。其中，房屋公用设施维修是指物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目。本文讨论的主要是直接涉及房屋使用功能发挥的本体维修部分，其意义在于：

　　1）确保房屋使用功能。增强房屋住用的安全性能，延长房屋的使用寿命、改善住用条件。

　　2）增加房屋经济价值。房屋维修保养及时，使房屋保值、增值，为业主使用人、物业企业、国家带来直接经济效益。

　　3）提升单位信誉价值。房屋作为固定资产，对一个单位来讲，维修与保养做得好，能够建立企业良好信誉，提升企业良好经营形象，尤其对物业管理企业而言，能够为企业业务发展打下扎实基础。

　　4）增加城市的社会价值。按照既定计划对房屋的维修进行有效管理，能够美化城市环境、美化生活，人民安居乐业，增强社会稳定。

　　2 房屋维修管理的特点

　　房屋维修是房地产管理的重要内容，具有经常性、复杂性和技术性的特点。

　　2.1 经常性

　　随着房屋使用年限的日益增长，以及自然或人为情况的因素影响，导致房屋设施正常损坏或使用功能减弱，再加上房屋所处地理位置、环境、用途、使用人情况不同的差异，同样结构的房屋使用情况以及设施损坏的程度也是不均衡、不等同的。因此，房屋维修是一项经常性且不可或缺的重要工作。

　　2.2 复杂性

　　房屋维修管理量大面广，它涵盖了各个行业、千家万户，涉及项目多且复杂。房屋的多样性、个体性和维修的广泛性、分散性决定了房屋维修管理的复杂性。由于每一幢房屋有它独特的形式和结构，因此房屋维修必须根据房屋不同结构、设计、使用状况制定不同的维修方案，组织进行不同的维修施工。也就是说房屋维修管理要针对不同情况分别进行组织管理，实施不同的管理方法，呈现其较强的复杂性。

　　2.3 技术性

　　房屋维修管理本身具有特殊的技术规定性，以建筑工程专业及相关专业为基础，配有高素质的专业技术人员和技术工人，要求专业人员具备较丰富的维修以及管理经验，才能较好地完成维修任务。

　　3 房屋维修的类型

　　房屋维修的类型划分依据有多种。但一般认为，主要按照房屋维修的对象和完整性，来划分不同的类型。

　　3.1 按照维修对象的不同划分。

　　按照维修对象的不同，房屋维修可分成结构性维修和非结构性维修。其中，结构性维修是指保证房屋结构安全、适用和耐久，对破损或强度、刚度不足的房屋结构构件进行检查、鉴定及维修；非结构性维修指保障房屋正常使用和改善居住条件，对房屋的装修、设备等部分的更新、修理和增设，其主要作用是恢复房屋使用功能，增加房屋的使用年限。

　　3.2 按照维修房屋的完整程度划分

　　按照维修房屋的完整程度不同，房屋维修可划分为小修、中修、大修或翻修。小修称维护，对房屋日常、零星的维修维护；中修是对不符合建筑结构要求的房屋，需进行局部修理；大修是指房屋主要结构损坏严重，居住已不安全，需进行全面修理；翻修是指房屋主体结构严重损坏，丧失正常的使用功能，应该进行全部拆除，需要另行设计、重新原地进行更新建造的过程。

　　4 房屋维修管理的内容

　　房屋维修管理的主要内容包括：制订房屋维修计划、维修施工管理、维修费用管理等方面。

　　4.1 制订维修计划

　　房屋维修与房屋保养往往是交叉进行的，实际操作中，维修在一定程度上影响着保养，因此在制订维修计划的同时，充分结合房屋保养等各方面实际，科学制订房屋维修管理计划。一般情况房屋维修管理计划分为短、中、长期计划。

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