3.1 宏观调控的风险

　　因为现在如今房地产的开发非常的火热，带动了整个房价的不合理高涨，国家层面已经多次出手调控，例如上海市就已经针对这种情况进行详细的法规规范，同时要明确商场的产权以及分割转让的明细标准，并且规定商铺必须在有产权证的时候才能够开发、使用和转让。这个同志就是通过行政手段的方式对开发商的行为进行了具体的规范。

　　3.2 行业规划失误的风险

　　行业规划具体指的是对某一个地区的产业、地区以及人口等方面内容的安排或者计划，这种规划属于法律法规范畴内的，具有一定的强制性，如果出现宏观上的规划失误可能会造成商铺的贬值。同时，相关的企业也应该在当地开发商业地产的时候应该熟悉当地的政策法律法规，避免触犯法律或者犯方向性的错误。一项成功的商业地产开发活动很大程度上是以来市场调查等商业活动，但是在法律的角度上来了解城市发展的政策倾向也会起到很大的作用。

　　3.3 租金价差带来的风险

　　开发商在卖出商铺之后，消费者和小业主们委托开发商经营该商铺，而开发商则是将整个商业地产交给大型商业地产进行统一经营，这样就会在一定程度上降低租金，注重保障小企业主的合法利益，保障他们的收益率，对于每年产生的一些差额，要进行多退少补，不能克扣差额款。如果要回避开放时候产生的风险，就要聘请相关的法律律师，在前期规划阶段就要规避法律风险，并且按照市场的需求和规律来办事，不能脱离市场。如果只是单纯提高价格和回报率。因为商业地产有较高金额的租赁和增值税。对于普通的投资者可能不清楚，会因为合同而产生就飞需要注意在前期详细解释。这也需要开发商在进行销售的过程中做好正确的引导，同时要做到承诺的售后服务，以此提高商业信誉，维护企业品牌。

　　3.4 大型商铺因为投入高而产生的经营风险

　　如果几个大型的上家在长期的承租期间内因为自身的经营管理不善而无法继续经营而无力支付预先约定的房租，这就会导致开发商无法支付固定的收益给业主，因此开发商在进行出租的过程中不能只从租金的角度来挑选商家，而是综合性地根据商铺的行业前景、资质一级履约能力进行全方面的考量，尽量选取一些具有较强实力和较高资质的客户，以此保证其履约能力。这部分风险最主要的解决办法就是要在招商工作上多进行综合性考量，很多开发商在进行招商的过程中知识单纯地追求入驻率，经常忽视商家整体的精神风貌和影响商业信誉和形象，也会因此造成商业布局的不合理、不科学，而且因此导致商家经营困难造成退租。这种情况会在很大程度上延长招商时间，导致了更为严重的后果。

　　3.5 售后包租过程中可能存在的风险

　　通过公平的法律法规确定购房者和开放商之间的相关利益和义务。也确定购房者和租房者的利益需求。而目前存在着一部分开发商采用委托经营管理的合同方式保障投资收益，以此保证投资收益。业主除了和开发商签订购房合同之外，开发商或者提供的管理公司还要和购房者签订一份委托管理合同，开发商要特别注重委托经营的合同，因为这种委托合同将是保障未来收益的最主要的法律文书。

　　3.6 产权分散所带来的风险

　　开发商也要公平公正的分配整个商业地产的商业布局，保证在产权上不要和经营者产生纠纷和矛盾。针对这一问题开发商可以在进行分割的过程中成立业主委员会，通过业主委员会对商场未来经营管理进行总体性的规划管理，具体运作层面要确定每个利益诉求的权限，这样签合同之前确定产权能最大限度的避免后期发生

　　纠纷。

　　3.7 物业管理中存在的风险

　　在商业物业当中单独成立的物业委员会的困难很大，而且管理内容相当冗杂，涉及了多种费用的收取管理和分摊，商业地产的管理费可能因为经营不善，而在后期增加多余的管理费，让很多消费者和开发商产生了纠纷，这是物业的管理水平问题就体现了出来。而且很多不同形态的物业也都面临着不同的收费标准和服务标准，这就增加了发生物业纠纷的概率。

　　4 结语

　　综上所述，商业地产的已经在我国开始有了很大程度的发展，不仅是已经进入的房地产开发商还是新参加的开发商，都是处于探索阶段。商业地产是一个高回报和高风险的投资领域，但是从整体上来讲行业的前景十分广阔，不仅有政策上的支持，而且存在着很大的市场空间。作为商业地产开发商，要紧密地和政府以及相关部门合作，开发出具有市场竞争力的产品，在进行项目开发之前要做好可操作性研究和规划设计， 商业地产的经营周期很长，在进行经营的过程中要整合好各个方面的力量，同时要整合整条产业链，才能实现良好的运行，取得预期的效益。

　　参考文献

　　[1] 夏联喜.商业地产新兵入门[M].中国建筑工业出版社，2011.

　　[2] 武能尧.商业房地产开发运营的研究[D].苏州大学，2010.

　　[3] 李季平.商业地产的多元化发展[M].物业管理，2012.

 

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