摘要：上世纪九十年代初中期，国有集体中小微型企业开展大规模改制，各地出台了因地制宜、因企制宜的特定政策，部分保留了改制企业租用公有资产的多种模式，但在新形势下出现了提高公有资产占用费、处置困难的问题。本文建议通过出台政府指导价、拍租、议价、处置来强化公有资产的管理。

　　关键词：改制企业 租用资产 问题及对策

　　一、改制企业租用公有资产的形成

　　改制企业租用的公有资产，是企业改制中剥离的公有资产在明晰公有产权后仍由改制企业租用的资产。所谓剥离公有资产是指在企业改制过程中将原国有集体企业中不属于拟建股份制企业的资产、负债从原有企业账目中分离出去的行为。

　　剥离的公有资产主要有按政策规定进行的剥离和按企业实际需要进行的剥离。前者如保留在改制企业的职工福利费、规定标准内的应付工资和未参加统筹前的离退休人员医疗保险福利费等共有资产。后者如企业初次改制中不愿买、不让买及买不了而剥离的资产。不愿买的资产如企业托儿所、医务室等福利资产、长期闲置资产、技术落后的设备等，这些资产购买后不能产生预期效益，有的可能还会成为企业新的负担；不让买的资产诸如地方政府规定不允许出售的商业用地、产权不清的房地产或房地两权分离后有纠纷的房产、地产；买不了的资产是指改制企业股东无承受能力而暂不购买但政府主管部门允许分期购买或租用的资产。

　　随着改制的不断深化，公有资产管理的加强，股权的逐步集中，房地产的大幅升值，过去许多有问题的资产随着时间的推移已不再成为问题。如职工共有资产的定性，应收应付款诉讼时效的到期，闲置资产及非经营资产的盘活，城市改造的初步到位，许多改制中剥离的公有资产已有归宿。本文只对改制中剥离的土地、房产、设备等实物资产租用问题进行讨论。

　　二、改制企业租用公有资产存在的问题

　　在改制初期，各地政府为加快改制步伐，稳定职工队伍，在确保国有资产不流失的前提下对改制企业实施了一系列照顾扶持政策，其中对出租给改制企业使用的土地房产采取价格优惠就是措施之一。如本市曾对土地租金进行限价，规定临近市区的土地租金每亩每年最高不超过10 000元，土地租金每三年调整一次，每次增幅不超过30%。但由于经济发展加快，特别是房地产价格涨价过快，导致了新形势下改制企业租用公有资产中出现了新的问题。主要有以下几个方面：

　　（一）租金价格总体偏低，有失合理

　　由于房地产的大幅涨价，目前商业用地拍卖价格连创新高。如本市一些较偏的商业用地每平方米竞拍价已达1万元，临近商业核心圈地区的商业用地已超4万元。即使对改制企业按每亩每年10万元计算土地租金，与每平方米竞拍价已超4万元的裸地价格计算的利息也差距甚远。

　　（二）行业之间起点不一，有失公平

　　初次改制是以行业系统为单位开展的，剥离的房产或土地在各系统之间是不相同的。如工业系统剥离的土地主要是工业划拨用地，单宗土地数量大，而商贸系统剥离的土地主要是商业用地，单宗土地数量小，但转让价格高，且同一块土地上有不同的商贸业态，有的还分属多家投资主体。虽经十多年市场经济的磨合洗礼，加上政企分开后公有资产的归并管理，改制企业已对土地租金价格走高趋势形成共识，但各行业之间、大商场与小门店之间、各种商业业态之间、公益办公用房与经营用房之间、不同楼层的商业用房之间、即使同类业态在同一区域不同路段之间的租金都有一定的差别，这些差别在改制初期，由于房地产价格相对平稳，又有政府指导价参考，还算相对公正，但到现在差距已经拉大。虽然我市商贸企业的公有资产已归并到一家企业管理，经过前期说服沟通，调整幅度已逐步跳出政府指导价的限制，但与民间企业相比，还是相当的便宜，特别是改制企业租用公有房产后再分割转租给其他经营者赚取大额差价，确有欠公平的地方。

　　（三）大幅度调整有限制，有失公正

　　目前限制调整的原因主要有两个方面：一是政府指导文件的限制。因为初次改制时各地政府都有承诺，目前虽有所突破，但突破幅度还不能太离谱。二是土地和房产分别拥有带来的限制。有的企业在改制中购买了房产和部分土地，有的只购买了房产未购买土地。有的改制企业是向银行或法院购买的房产，而土地却仍为公有。房产和土地的关连性导致单方要求大幅提高土地租用价格有难度。

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