（五）环城游憩带理论

　　环城游憩带（ReBAM，RecreationalBeltAroundMetropolis），简称ReBAM，是指设置在大城市郊区，主要是城市居民光顾的游憩设施、场所和公共空间，特定情况下还包括位于城郊的外来旅游者经常光顾的各级旅游目的地，一起形成环大都市游憩活动频发地带。于是，在土地租金和旅行成本的双向力量作用下，投资者和旅游者达成的一种妥协。形成ReBAM区位。随着在ReBAM内公益性和商业性土地利用的不同，进入成本也会有差异，城市居民游憩活动空间在ReBAM内随距离远近呈衰减式扩散，并沿交通干线扩展，最终，ReBAM空间内形成同心圆状圈层结构，同时又会沿着资源及投资集中地段呈一定偏离趋势。如何处理租金成本和旅游收益的关系，进而促进区域空间结构整体优化和空间一体化，是旅游房地产发展过程中要格外注意的问题之一。

　　二、房地产学相关理论基础

　　（一）城市地租与竞租理论

　　1.城市地租理论

　　城市地租由城市级差地租、城市绝对地租和城市垄断地租三部分组成。城市级差地租是由于土地等级不同而产生土地经营垄断所得。城市绝对地租产生于国家和集体土地所有权垄断。城市垄断地租是指城市中某些特殊稀有地块生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化成的地租。垄断地租产生的原因是特殊优越地块的土地经营权的垄断，所以，垄断地租是一种特殊的级差地租。竞争机制下，级差地租增大，土地价格提升越大。通过城市土地的地价水平的可以衡量一个城市土地的聚集程度或规模效益。

　　2.城市竞租理论

　　根据Alonso的理论，城市的空间结构是不同土地使用者在土地成本与土地区位之间的权衡结果在城市空间上的综合反映。Alonso认为：“由于不同的预算约束，各个土地使用者对于同一区位的经济评估是不一致的。并且，随着与城市中心的距离递增，各种土地使用者的效益递减率也是不同的”。按市场供求均衡的原理，城镇中心区段的地价就会上升，从而产生排异现象，将附加值低的产业依次向城市中心外围排斥，以控制城市积聚规模和保持积聚结构始终处于高效益的运行状态，从而使得用地布局按产业的不同呈现出明显的区位特征，城市中心为零售业所租赁，然后是专业性服务业、工业及批发业，再远一些为高密度住宅，然后是低密度住宅，住宅之外是农业。

　　地租是地价的反映，地价水平是影响旅游房地产空间布局重要因素，付租能力的强弱决定了旅游房地产的空间区位，旅游房地产的经营者需要通过包括地价因素的成本――效益分析，选择最适合本部门支付能力的开发地段。

　　（二）房地产开发的经济学理论

　　1.门槛理论

　　城市的发展存在限制因素，意味着城市规模增长的阶段性极限，这就是城市发展的门槛，这种门槛是多级的。城市若要采用集中型建设方式就要跨越一个大的门槛，若分散建设则会遇到一些较小的初始门槛，跨越两种门槛的费用也不一样。针对此，波兰学者鲍·马利什研究城市空间增长时提出来的“门槛”理论。该理论要求定量测算和分析比较不同方式所需要跨越门槛的高低，选择费用低、效益高的方案，为选择城市建设扩展方向和不同的空间扩展模式提供了一个可供衡量的标准。根据该理论，在进行旅游房地产开发前要充分考虑城市基础设施的承载量，并准确衡量旅游房地产人口容纳量和承载力。

　　2.外部性理论

　　外部性是指在没有市场交换的情况下，是一种经济力量对于另一种经济力量的“非市场性”的附带影响，是经济力量相互作用的结果，包括了外部经济和外部不经济两种效应。外部性的大小为社会成本或效益与私人成本或效益之间的差值，导致低效的资源配置。利用旅游房地产的外部经济可以形成新的旅游资源，增加原有旅游资源的吸引力。而旅游房地产开发的外部不经济主要表现在对环境质量、基础设施负荷和社会文化等方面。如果随意或过度开发，可能会破坏原有旅游资源，丧失原有旅游资源的吸引力。

　　3.经营城市理论

　　经营城市就是对构成城市空资源、功能载体的自然资本、人力资本、及其相关延伸资本、进行集聚、重组与运营，从而实现资产价值的行为和过程。经营城市土地是经营城市的核心，需要政府建立和完善城市建设投融资新体制，有效筹集城市化建设资金，充分利用有限的存量土地资源，优化城市土地资源配置，利用土地的级差地租，采用土地置换和结构调整等方式使土地增值，并通过相应的土地运营措施，使城市土地集约利用与产业结构的调整相结合。适度合理的开发旅游房地产是对旅游城市一种的充分开发，也是利用城市的土地、深度开发旅游资源的重要方式。

　　三、对我国旅游地产开发的指导意义

　　无论是旅游业的理论研究成果还是房地产业的理论研究成果，都不是单独地对旅游房地产业发挥指引作用。从旅游房地产业的设计到运营管理，从项目规划到企业融资，从成本控制到市场最优化，都有相对成熟的理论可供借鉴与学习。只有将各项理论结合，融汇贯通于旅游房地产的开发中区，彼此联系，相互作用，形成完整的旅游房地产开发理论框架，才能更有效的指导旅游房地产产业朝着持续健康的道路发展。（作者单位：湘潭大学MBA教育中心）

　　参考文献：

　　[1]吴必虎，区域旅游规划原理[M].北京：中国旅游出版社，2001.

　　[2]丁名申，钱平雷，旅游房地产学[M].上海：复旦大学出版社，2004.

　　[3]杨扬，大城市边缘小城镇旅游房地产开发探析[D].浙江：浙江大学城市规划与设计，2005.

　　[4]陈劲松，城界消失：旅游地产[M].北京：机械工业出版社，2002.

　　[5]J.R.Friedman，1966，regionalDevelopmentPolicy：ACaseStudyofVeneauela，Cambridge：MITPress

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