四、保障性住房建设融资模式的完善建议

　　保障房建设主要涉及政府、房地产开发企业（国有和私营房地产开发企业）、金融机构三个重要主体，因此，完善保障性住房的融资模式应该在加大财政资金归集力度，提高使用效率的前提下，发挥市场作用，创新融资行为。因为经济适用房采用的是控制利润率的运作方式，因此在保证土地供给的前提下，市场的运作保障了资金的供给，因此，保障性住房建设暴露的资金不足问题主要体现在廉租房和公租房方面。下面主要从廉租房和公租房融资角度，提供若干建议。

　　（一）应加大财政资金的归集力度，提高使用效率

　　1.改变地方政府官员的绩效考核方法。目前保障性住房建设采取的是中央设定目标，层层目标分解实施的方法，因此，在各级政府官员业绩考核时，要加大民生方面指标的考核权重，保障性住房建设的分解目标的实施要作为各级政府领导官员主要考核指标，从而激励地方政府官员保障性住房建设的积极性。

　　2.加大土地出让金计提比例。在严格保证原有10%的计提比例上，适当加大土地出让金净收益的计提比例，并建立一个强有力的监督保障机构，检查土地出让金计提后的使用情况，保障其一定用于地方保障性住房的建设。

　　3.积极拓展公积金的增值途径和使用范围。目前，住房公积金适用范围过于狭窄，只能用于职工住房贷款和购买国债，不利于住房公积金的增值，因此，要积极拓展公积金增值途径，比如适当购买收益率较高、风险可控的国家重点工程建设债券等。由于廉租房、公租房贷款的偿还周期较长，商业银行缺乏贷款的积极性，因此，积极开展公积金贷款试点城市的效果评估，可行则积极推进。

　　（二）发挥政府的作用，开拓多元化筹资渠道

　　1.加强投融资平台建设。组建国有投融资平台，为保障性住房的建设筹集资金，并负责保障性住房的融资、开发、建设、运营管理等。利用财政资金主要为从事保障性住房建设的房地产开发企业向商业银行贷款提供贴息、担保，为保障性住房债券融资进行保障，以激励各方积极投资保障性住房建设。政府和企业各自发挥比较优势，既保障了政府的强力支持和企业的规范化运作，又避免了政府直接负责的弊端，有利于减轻财政压力，提高融资效率。

　　2.建立多渠道的廉租房供给模式。政府不仅仅可以直接新建廉租房，也可以通过收购、改建以及自有住房租赁、社会捐赠等方式多渠道增加廉租房房源，鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。比如，如果开发企业按总面积的一定比例建设廉租房，政府可以在土地、税费等方面给予一定的优惠。

　　（三）发挥市场作用，开展金融创新

　　1.积极探索推进BTR融资模式。BTR融资模式是BT融资模式和REITs融资模式的结合。BT融资模式是BOT融资模式的一种变异。BOT模式即建设经营转让模式，它是政府吸引民间资本进入基础设施建设的一种融资方式，而BT模式就是建设转让模式。比如，重庆渝开发股份有限公司与重庆市大渡口区政府2007签订合同，以BT模式投资约3亿元进行安置房项目建设，该项目被列为重庆市2008年十大重点工程项目。2010年该公司继续加大保障性住房建设力度，以BT模式承接370万平方米的公共租赁房建设任务。REITs即房地产投资信托基金。从发达国家发展经验看，几乎所有 REITs 的经营模式都是收购已有房地产并出租，获取租金收益。因此，如果能将 BOT 模式和 REITs 模式结合起来（即BTR），不仅能解决建设环节政府资金的不足，还能够利用 REITs 的优势吸引公众的闲散资金用于回购开发企业开发完成的房产，分享公租房运营过程中获取的稳定收益。

　　2.积极推进PPP 融资模式。PPP融资模式是公共部门与私人企业合作的一种融资模式，该模式兴起于20世纪90年代欧洲及北美国家，主要用于大型公共基础设施建设。PPP融资模式有外包、特许经营和私有化三种方式。其中，外包方式需要政府承担全部投资，私有化方式不能保障廉租房和公租房的准公共物品性质，因而不适用于廉租房和公租房建设。而特许经营模式下企业完成全部投资或与政府共同投资，企业与政府签订特许经营合同，并在政府的允许下，对于所建设的房产具有经营权，在收回投资并取得合理利润之后，将项目的所有权移交给公共部门，政府最终获得项目的产权。因而采用这种模式既可以在一定程度上缓解政府的财政负担，又能保证其准公共物品的性质，符合公共租赁住房的宗旨，应该积极探索推进。

　　参考文献：

　　1.刘秉军.保障性住房建设与融资渠道[J].中国建设信息，2010，（12）.

　　2.张桥云.完善我国住房金融体系 大力推进保障性住房建设[J].中国房地产金融，2009，（2）.

　　3.顾孟迪.房地产金融[M].上海：上海交通大学出版社，1998.

　　4.黄旭晖.我国廉租房融资方式研究[D].重庆：重庆大学，2008.

　　5.李静静.保障性住房融资中运用REITs的探讨[J].工程管理学报，2011，（1）.

　　

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