三、房地产周期各阶段特征分析

　　1. 初步成长阶段（1992～1994年）

　　1992～1994年是我国房地产市场的初步形成阶段。期间经历过1992～1993年南方的首次房地产热潮，房地产开发投资高速增长，1993年房地产开发投资额达1937.50亿元， 相对1992年增长了164.98%。市场交易十分活跃，1993年商品房销售面积达6687.91万平方米， 相对1992年增长了55.84%。这股热潮在1994年迅速退去，1994年房地产开发投资增速回落了133.16个百分点，商品房销售面积同比增速大幅回落了47.83个百分点， 市场开始步入调整阶段。如图4所示。

　　2. 调整阶段（1995～2000年）

　　我国房地产市场自1995年开始步入首次房地产泡沫破灭后的调整阶段， 房地产开发投资额在初期仍呈回落态势，商品房销售面积同比增速也有所回落，1997年后转为上行，之后稳步上升，市场交易开始活跃。商品房销售面积同比增速在1998年达到高点，为35.24%。这个阶段是住房分配市场化的初步实施阶段，市场由初期的波动转为平稳上升，逐渐步入扩张上升阶段。

　　3. 扩张上升阶段（2001～2009年）

　　2001～2009年是我国房地产市场的扩张上升阶段，除2008年和2009年受次贷危机影响房地产开发投资增速稍有回落以外，在这个阶段内，房地产开发投资稳步上升，保持了年均25.8%的同比增长率。商品房销售同比增速波动较大，2008年商品房销售额同比增速为-14.72%，2009年迅速反弹。这个时期内的供给面平稳增长，需求面波动较大，但总体上还是保持增长。如图5所示。

　　4. 二次调整阶段（2010年至今）

　　2010年我国房地产市场开始步入收缩阶段，2010年和2011年房地产开发投资同比增速略有回落，商品房销售面积同比增速回落则相当明显。2011年商品房销售面积的同比增速为4.95%，相对2010年的10.56%回落了5.61个百分点，而2010年相对2009年则回落更是明显，回落了33.07个百分点。

　　四、结语

　　本文利用HP滤波方法分离了房地产销售价格指数和商品房销售均价的长期趋势成分和短期周期波动成分，通过分析两种滤波的一致性规律，综合得出了我国房地产市场的周期波动。 这种周期波动属于增长型周期， 它较好地揭示了我国房地产市场在宏观经济高速成长阶段中的内在周期性。

　　参考文献：

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