【摘 要】住房供应模式是在海外房地产市场实践过程中，被广泛关注的问题。各国对住房模式都给予广泛的关注，相比之下，我国对该问题缺乏深入的研究。本文通过借鉴各国解决住房供应的经验，结合我国国情研究分析和确定我国住房供应模式，制定中国房地产市场发展政策，完善房地产市场调控整体。
【关键词】市场调控；住房供应模式
Abstract:The housing supply mode is in the processof practice in overseas real estate market has beenwidespread concern.States housing patterns have givenextensive attention,compared to China\'s lack of in-depth study of the problem.In this paper,drawing onthe experience of countries to address housing supply,combined with research and analysis and identificationof China\'s national conditions of China\'s housing sup-ply model,to develop Chinese real estate market devel-opment policies,improve the regulation of the real es-tate market as a whole.
Keywords:estate market;The housins Supply mode
一、海外住房供应模式分析
美国、德国、日本、新加坡等在确定住房市场调控政策时，普遍进行国家干预。从干预的方式来观察，从“供给一分配”和“市场一公平”二方面来考察各国的住房供应模式，基本可以划分为两种类型:
第一类型这里称之为“市场一救济型”。这种模式以美国为代表。美国是以私有制为基础的国家，倡导充分的自由竞争，国民经济基本是由市场自发调节的，政府只是充当守夜人的角色，很少直接干预市场经济活动，干预也只是对市场机制运行的某些后果做出修正，不是改变或取消市场机制本身。目前美国住房消费支出占居民收入的4成,即便如此，中低收入者仍存在着住房困难问题，为了实现“让全体美国人民都有一个像样的家和合适的居住环境”的目标，解决住房公平问题，政府进行了必要的干预。
第二类型这里称之为“市场一福利型”。在推行福利制度的国家，政府的财税二次分配强度较大，能更有效的平衡社会收入分配关系。这种模式以德国、新加坡为代表，其主要特点是以市场配置住房资源为主体，实施比较广泛的住房福利制度。政府直接或间接投资建设住房，并以优惠价出售或出租。政府建立抵押贷款机构和住房储蓄机制，提供长期的住房贷款，支持居民买房。政府以利息补贴和住房津贴形式实施住房补贴政策，对受到价格控制的出租住房业主，政府还提供免税补贴等。福利制度也不是绝对一成不变的，配置活动还是以市场化运作方式进行的。随着住房问题的逐步解决，福利政策逐渐弱化。
二、我国住房供应模式演变过程
通过研究发现，我国住房供应模式自新中国成立以来，正在发生深刻的变化。80年代至90年代初，房地产业开始起步，但通过市场解决住房的比例很少，以上海为例，1987年上海有房地产开发企业60余家，出售商品住房30多万㎡，商品住房稀缺，造成相对房价偏高，高房价令一般群众望而却步。当时，福利分房比例虽然有所上升，但分房对象主要集中在机关及部分垄断行业单位，绝大部分居民处于居住困难但又无房可分的窘境。
90年代初期中国房地产业开始迅猛发展，我国住房供应模式发生渐变，由单一的行政管理加低租金的福利分房模式向低租金加福利分房和少量市场供应相结合的模式转化。以上海为例，到1994年房地产开发企业已由1990年的94家发展到2320家，出现了第一轮的房地产热，上海1991年的内销商品房竣工量107.6万㎡，销售量64万㎡，其中个人购买12.87万㎡，占20％，到1994年，内销商品房竣工量341万㎡，销售量156.7万㎡，其中个人购买73.43万㎡，占45％。外销商品房由1991年的5万㎡增加到1994年的449万㎡。在这一模式下，由于受福利分房的影响，人们在住房的观念上仍然是等待政府或单位解决住房问题，房地产市场发育不快。在此背景下，在这一轮的房地产热中，造成房地产的滞销。因此，专家学者提出在我国基本解决吃用等基本必需品后，培育住宅消费观念，激活潜在有效需求是当务之急，呼吁加快住房制度改革，终止福利分房。1998年6月，国务院决定党政机关停止福利分房开始，虽然我国仍然保持对低收入居住困难户的廉租政策。
到2008年，中国取消福利分房的十年间，被称作中国地产黄金10年，中国的房地产业发展迅猛，房地产业不仅发展成为我国国民经济支柱产业，而且还推动了我国城市的旧城改造和城市化进程。大量的资金被吸引到住房建设中来，客观上推动了居民的住房改善，以上海为例，从20世纪90年代初上海房地产业起步开始算起，1992～2008年，旧城改造共改造了6000多万㎡的建筑，150万户家庭的居住条件得到了根本性的改造。从上海城市人口人均居住面积来看，1991年为6.7㎡，到2008年已经达到16.9㎡。
三、我国住房供应模式的选择
由于受我国经济体制转变和经济快速增长的影响，近30年来，我国住房供应模式处于阶段性变化过程中。从住房供应模式演变的过程和效果分析，单一的福利型模式和单一的市场化模式对住房问题的解决都是存在缺陷的。从制度设计方面，有效选择住房供应模式，做到把握有度，使市场配置和福利政策有效结合，是我国住房供应模式选择的关键。
在1998年住房市场化改革之后，政府为了解决低收入人口的住房问题，也采取了廉租房制度和经济适用住房等公共住房保障政策。10多年来，我国住房制度改革和住房建设已取得很大的成绩，在改善中低收入居民的住房问题上，一些住房政策也发挥了积极的作用。但也应该看到，在住房供应模式方面缺少系统的研究，因此，在我国住房供应实践中，对供应模式一直存在着争议。
争议的焦点还是围绕单一的市场和单一的福利展开，其中经济适用房政策和实践是当前争议的热点。对经济适用住房提出异议，主要包括以下四个方面，一是对经济适用住房的公平性产生异议；二是对由经济适用住房制度引出的房地产市场价格双轨制产生异议；三是认为经济适用住房供应量过大对商品房挤出效应产生异议；四是对经济适用住房运行与管理中出现的问题产生异议。我国现阶段中低收入居民购房能力处于较低水平，因此，完全通过市场化解决这部分居民住房问题是行不通的。实践证明，解决住房问题的政策不是面向全体国民的福利政策，大多数国家住房政策的主要针对对象是中低收入和无力自己解决住房问题的特殊困难阶层，住房保障只是住房市场机制的补充。
以“二元法”来比较中国的住房供应模式，必须协调好市场和福利的关系，当前把中国的住房供应模式界定为“市场－适度保障型”比较合适。所谓“市场”，是指市场化方式是现阶段我国住房主要供应模式，对于有较强支付能力的中高收入以上群体，应通过住房市场购买住房；对于相对支付能力较弱的中低收入群体，应考虑到社会的总成本的需要，通过支付一定比例的价款购买住房。无论是完全市场化运作，还是通过市场化运作的政策性住房，在市场交易过程中都应遵循市场法则。所谓“保障”，是指国家对靠自身支付能力不能解决居住困难的群体进行救助，这里包含低收入居住困难者由于其没有支付能力，只能靠政府提供廉租住房来解决最基本的居住问题，也包含中低收入居住困难者通政府政策调控或补贴，通过购买或租赁来解决其最基本的住房问题。所谓“适度”，指应兼顾到各方利益，遵循张弛有度的原则。“市场－适度保障”，要求在解决中低收入居住困难者的基本住房问题时，通过市场原则和福利原则有机结合，既体现市场法则，又体现政策的扶持。
用于住房保障的住房可以是经济适用住房，也可以是通过政府政策扶持的其他类型的政策性住房，当前，关于保障性住房的种类由于缺乏法律的界定，名目繁多。特别值得关注的是，一部分利益群体为解决自身的住房需求，以职业或身份来界定所谓的政策性住房。这实际是违反了“市场－适度保障型”住房供应模式的运用法则，会给我国住房供应带来混乱。
带有福利性质的保障性住房进入住房市场，会对住房市场供求关系、供应结构、供应价格产生影响。如何做到张弛有度，处理好与住房市场的关系，关键是要把握好以下六个方面的关系：一是多与少的关系，指提供保障性住房的数量的多少，要求保障性住房的供应数量要与供应能力、供应对象、市场容量相匹配。
二是高与低的关系，指提供保障性住房的建房标准的高低，建房标准应考虑到保障性住房的保基本的特征，要求和完全市场供应的住房保持一定的差异。
三是贵与廉的关系，指提供保障性住房的价格贵廉，保障性住房前提是买得起、租得起，同时，价格制定应带有一定的封闭型和限制条件，不能形成双轨制，对完全市场供应造成负面影响。
四是快与慢的关系，指解决困难住户时间跨度的快慢，解决居住困难问题是一个循序渐进的过程，需要长时间的努力，不可能一蹴而就。应制定中长期规划，逐步解决住房问题。
五是资与济的关系，指保障性住房的性质是投资行为还是救济行为，保障性住房是保障住房困难群体的最基本的住房需求，从严格意义上讲，是一种救济行为。制定保障性住房政策时，应把救济行为与投资行为相分离。当然，通过一定的支付行为，应鼓励受益群体拥有合法资产。
六是严与宽的关系，指保障性住房的受益面标准严宽。我国区域发展水平、经济实力不一，对保障性住房进入门槛应因地制宜，不能采取一刀切的政策，但前提条件不能改变。
上述保障性住房的六个关系既互相联系又互相影响，同时对市场化方式运作的住房市场价格造成影响。住房市场的市场化是当今世界发展的主要趋势，要看到住房问题的彻底解决是和国家的经济实力相关，只有当住房严重短缺，并变成主要的社会问题时，大规模的国家干预才成为普遍的现象。解决居民住房问题是我国政府的责任，也是中低收入居住困难者对政府的希望。
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