农村宅基地使用权及房屋流转受法律限制。基于房屋和土地不可分割的关系，房屋和土地在交易中必须共同作为交易的标的，此即所谓房地权利主体相一致原则。但是我国对农村房屋和宅基地使用权流转的限制有所不同， 《土地管理法》第六十三条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。由此看出，我国对农民集体所有的土地的使用权是禁止转让或严格限制转让的。而《土地管理法》第六十二条及《物权法》第一百五十三条、一百五十五条都说明了农村房屋流转的合法性。但农村房屋的流转一方面不仅受一户一宅及面积 的限制，买受人的范围也受极大限制，即使进入拍卖程序，若买受人被限定在同村无房户中，拍卖成功的几率并不高，多次流拍容易造成时间拖延、资源浪费。

　　（三）拍卖中农村房屋的成交率低

　　一方面是对买受人范围的限定。第一，农村房屋不能向城市居民出售，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定了农民的住宅不得向城市居民出售， 也不得批准城市居民占有农民集体土地建住宅；第二，根据《土地管理法》的规定，宅基地使用权不能向本集体经济组织之外的农村村民转让，根据“地随房走”原则，也限制了农村房屋向本集体经济组织之外的农村村民转让；第三，一些法院认为根据“一户一宅”原则，农村房屋不能向本的有房村民转让。若买受人被严格限定在同村无房户中，同村无房户者并不多，且碍于情面不愿购买乡亲被拍卖的房屋，有些无房户未能批地建房的原因就是经济条件不好，即使其有购买意愿，也无法根据法院要求一次性支付全额价款。

　　另一方面是农村房屋价值和功能有限：除少数城中村的农村房屋外，多数农村房屋房屋价值不高，对刚需购房者而言生活不方便，对投资者而言升值空间不大且其权利不受保障；且农村房屋受宅基地使用权流转的限制，不具有完整的物权，抵押功能受限，再流转的效力也不可预测；有些农村房屋上存在租赁，租期较长且租金已由被执行人收取，竞买人买受该房屋后，还需处理与房屋承租人的关系。

　　（四）农村房屋拍卖成功后面临困境

　　一方面，法院有可能遭遇协助执行障碍。法院能否对农村房屋进行处理，没有法律上的授权。部分地区的国土资源、房屋管理部门认为房屋所有权的转移将导致宅基地使用权的转移， 违背了我国有关宅基地使用权不能转移的政策规定， 所以不允许转移房屋所有权。另一方面，村集体及相邻关系等客观方面会给腾房及买受人带来困扰。执行中会遇到村集体组织以出卖农村房屋须经村民大会或村民代表大会三分之二以上通过为由，拒绝出具同意出卖农村房屋的意见。 腾房时，村委会、村民代表往往不愿意到场作证，甚至有些被执行人和同村村民会百般阻挠，房屋难以腾空、交付。

　　三、 解决农村房屋执行困境的出路

　　（一） 明确农村房屋可执行性

　　十八届三中全会提出的“……慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让……建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。”显露了农村房屋流转的发展方向。《土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”强调了农村宅基地上的住房是可以流转的，只是流转之后再申请宅基地不能获批的法律后果。可见“一户一宅”原则仅限制宅基地使用权的原始取得。物权法明确规定了不允许以宅基地使用权设定抵押，但对宅基地使用权的流转未明确禁止。《物权法》第一百五十三条和第一百五十五条规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”均表明《物权法》对农村宅基地的流转没有绝对禁止，继受取得农村房屋（含宅基地）不需为“一户一宅”原则所限。

　　（二） 健全农村房屋及宅基地权属登记制度

　　农村房屋的执行以调查房屋登记为前提，只有将农村房屋都依法登记，才能保证农民在作为被执行人时法院能全面查实其财产。因此要尽早建立统一的登记系统，明确登记机关登记程序、登记内容以及登记效力。农村房屋的登记，登记的所有权人多为户主一人，但是农村建房审批时多以户为主，笔者认为，在登记权利人时还应将其他家庭成员（尤其是子女或者父母）的共有权登记录入。农村房屋的所有权变更，应根据物权法的规定及时变更登记，否则不发生物权效力。

　　（三） 完善农村房屋及宅基地使用权流转制度

　　农村集体土地使用权房产难以执行的原因，归根到底是集体土地使用权的流转障碍。 要解决这一问题，其根本途径是对现行《土地管理法》进行修改，解除对集体土地使用权流转的限制。目前法院在执行房地产过程中要与国土部门协商之后方可处理，使得法院在执行农村房屋时底气不足。应完善《土地管理法》等相关法律，解除对集体土地使用权流转的限制。

　　（四） 现有条件下执行农村房屋的建议

　　在不违背现有法律精神的前提下建议适当扩大房屋受让范围，可以不限制购买者是否已有宅基地及住房，允许同（县）区或者同镇范围内农业户籍人员、本村就地农转非人员、嫁入本村或入赘本村但户口未迁入的人员、村集体组织成员与非集体组织成员共同购买农村房屋等。在经济条件许可的地区，也可商请村集体组织将农村房屋回购，将回购所得资金支付给申请执行人。

　　法院裁定对被执行人房屋予以查封、拍卖以后，要保证将执行裁定书送达至被执行人及房屋共有人、村委会、国土、建设部门，执行法官还应告知房屋共有人、房屋承租人、所属集体经济组织等主体，保障其优先购买权，被执行人父母、子女等同户成员宅基地使用权因无法分割而被一并拍卖的，应给予适度补偿。

　　建议最高院完善《拍卖规定》的司法解释，明确规定国土资源管理部门、建设部门有配合办理农村房屋权属转移登记手续的义务。地方法院可以协同当地房产、土地、建设等部门形成会议纪要等文件，明确各部门协助内容，以减少买受人对过户障碍的顾虑，提高拍卖成功率。

　　注释：

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