3.2基于特征价格模型的房地产增值效应实证分析

　　3.2.1模型估计对比以价格为因变量和以价格的自然对数(LnP)为因变量的方程结果,可以看出,在相同的变量纳入方程的情况下,LnP为因变量的方程拟合程度更好。因而,本文采用特征价格模型的半对数线性形式:LnP=α+ΣβiXi,作为本研究的分析模型。LnP为房地产项目均价的自然对数,自变量中的三个连续变量到CBD的最近距离(LnCBD)、到名校的最近距离(LnSchool)和项目规模(LnSize)也进行了同样的变换。

　　采用最小二乘法(OLS)进行回归分析,模型的实证结果。总体而言,对数模型拟合数据情况较为理想,经调整的R2为0.551,且F统计量(等于18.350)强有力地拒绝模型没有解释力的零假设。绝大多数显著(在1%、5%,或10%水平下)的解释变量都得到预期的符号。模型检验表明,所有变量中VIF值最大的仅为3.103,可认为自变量之间共线性并不严重。回归残差的直方图和残差的正态P-P图,表明因变量基本服从正态分布。因变量预测值与标准化残差的散点图,可以看出绝大部分观测量都随机落在[-2,2]之间的范围内。同时,DW统计量为1.968,表明该模型基本满足正态性、等方差性和独立性假设,具有良好的拟和度和较高的解释能力。

　　3.2.2结果分析

　　(1)特征价格模型变量系数的经济含义区位方面,除了轨道交通之外,深南大道、滨海大道和北环大道都是贯穿深圳市的主干道。靠近深南大道和滨海大道意味着该房地产项目的交通较为便利,因而对房地产价格具有正向的影响。但是由于深圳市具有完善的道路交通系统,而且选择对象大部分临近轨道交通站点,这些都使得靠近深南大道和滨海大道显得并不是那么重要(回归系数并不显著)。相比,北环大道建成较早,在本文研究期内,以通行大型货柜车为主,特别是往来香港的过境车辆很多,上下班经常有堵车现象,且沿路公交站点少,交通不便,因而对周边的房地产市场产生了负面的影响。作为城市中商业最繁华、就业密度最高的地区,CBD往往意味着人流量大,工作、购物场所集中,是一个城市的经济中心所在。因而越靠近CBD,房地产价格相对越高。位于福田区,对房地产价格具有一个显著正向的效应。这是因为罗湖区是规划较周边是否有公园(Park)没有进入方程。老的旧城区,相比而言,福田区定位为政治、文化中心,近年来大力发展基础设施建设,居住环境优越。两个区相比较而言,福田的区位因素明显更为优越。

　　本研究的重要发现之一是,轨道交通对周边办公房地产价格变化的影响要显著地高于住宅房地产,这与Han、Weinstein和Clower的研究结果较为相似。但不同于郑捷奋和刘洪玉的结果,主要原因可能是其研究的时间为2004年,当时深圳地铁一期尚未开通,因而轨道交通的预期对住宅的影响可能更大。同时,项目规模越大,往往意味着该社区内配套设施更加齐备,生活更加便利,因而对房地产价格具有一个正向显著的影响。此外,房地产项目周边名校的距离也对房地产价格具有一个显著的效应。

　　(2)地铁因素对房地产价格的空间增值效益评估地铁站点能够提升房地产价格的原因一般有两种:一是交通便利,二是商业等有吸引力要素的聚集。Metro1～Metro8的回归系数分别是0.309、0.158、0.146、0.118、0.125、0.140、0.159、-0.011。可以看出,房地产价格与地铁距离间存在着显著的正向关系,随着距离的增大影响效应呈递减趋势,尤其在400m半径范围内。主要原因在于地铁的建设及运营,使得居民出行的时间成本、经济成本得到节约,交通便利性、舒适性得到提高,消费者愿意为此支付更高的价格,从而引起房地产的增值。

　　根据OLS估计结果,采用调整后的回归系数进行分析,地铁站点周边不同距离从100～800m不同房地产价格自然对数值的比例为:LnP1∶LnP2∶LnP3∶LnP4∶LnP5∶LnP6∶LnP7∶LnP8=0.309∶0.158∶0.146∶0.118∶0.125∶0.140∶0.159∶(-0.011)。因此地铁站点周围不同距离住宅房地产价格比为:P1∶P2∶P3∶P4∶P5∶P6∶P7∶P8=e0.309∶e0.158∶e0.146∶e0.118∶e0.125∶e0.140∶e0.159∶e-0.011=1.377∶1.184∶1.170∶1.138∶1.146∶1.163∶1.185∶1.000。可见,地铁建设对周边住宅房地产价值的影响范围为地铁站点距离700m半径内的区域,其平均增值幅度为19.5%;400m半径区域内增值幅度明显,平均增幅为21.8%;其中增值影响最大的是地铁站点100m区域内的房地产,与距离地铁站点800m的房价相比,增值幅度达37.8%。而且400m半径范围内与地铁站点的距离越近,轨道交通对房地产增值效应越大(“Metro1”的系数最大,表明房价最高处在距离地铁站点100m的范围),与地铁站点距离越近,交通能达性越好,房价越高,证明了地铁建设对周边房地产具有增值作用。但在400～700m半径范围内,房地产价格增值幅度却略有增加,说明除了地铁交通能达性的正影响外,地铁口附近的人流密集、噪音污染、社会治安等问题对房价所起负面作用基本消失。

　　(3)地铁因素对房地产价格的时间增值效益评估虽然深圳地铁一期工程于1998年5月已获批准立项,但兴建开工是从2001年3月开始,到2004年12月建成试运行。本研究针对深圳地铁时间增值效应的评估,涵盖了深圳地铁一期的建设期和开通期两个阶段。结果显示:QY2002～QY2007回归系数分别为-0.050、-0.010、-0.110、0.055、0.316、0.517,其中QY2004、QY2006和QY2007影响显著。由于QY2001是参照类,因而实证表明,2001年地铁一期开始建设的消息,预期效应对周边房地产的价格具有一个正向的影响(QY2002～QY2004系数为负)。但建设期间,深圳地铁一期周边房地产住房价格下降(负向效应更为显著),其原因可能是受地铁建设施工影响,周边道路需恢复至地铁建设前,引起局部交通不畅,以及建设过程中如施工扰民、环境不良等一些负面影响造成的。这在2004年最为显著,与Henneberry的观点较为相似。2004年12月建成试运行后,地铁建设所带来的负面效应消失,同时由于地铁大大改善了站点周边房地产项目的可达性,其快捷、准时的优点随着运营的改进、发车时间间隔的缩短愈发显著,因此其系数为正。可以看出,深圳地铁一期站点周边房地产市场对深圳地铁一期的“通车”这一标志性事件反应强烈。与Dabinett的研究结果相似,本研究发现城市轨道交通运营期间对房地产价格的影响要明显高于建设期,而且从2004～2007年为止轨道交通站点对周边房地产价格影响逐年增加。

　　4、结语

期刊库（http://www.zgqkk.com），是一个专门从事期刊推广、投稿辅导的网站。
　　本站提供如何投稿辅导，寻求投稿辅导合作，快速投稿辅导，投稿辅导格式指导等解决方案：省级投稿辅导/国家级投稿辅导/核心期刊投稿辅导//职称投稿辅导。

　　【免责声明】本文仅代表作者本人观点，与投稿辅导_期刊发表_中国期刊库专业期刊网站无关。投稿辅导_期刊发表_中国期刊库专业期刊网站站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。