[摘 要]随着我国改革开放的不断深入，各地经济的蓬勃发展，符合地方特色以及城市长远规划的工业园区犹如雨后春笋般的冒出来。工业企业从进入园区到投入生产需经历一定的时间，由于近年经历了国际金融危机，全球整体经济形势不容乐观，因此直接影响到我国的各类工业企业，工业企业都面临开发建设资金不足，在建工程抵押贷款就成了企业融资的一个重要渠道。

　　[关键词]非房地产开发项目；在建工程；抵押；登记

　　[中图分类号]D923.3 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）16-0114-02

　　在建工程从概念上理解是指经过审批正在建设中的房屋及其他建筑物。从法律意义上讲是未通过竣工验收之前都还属于在建工程。根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产抵押给贷款银行的行为。《房屋登记办法》第五十九条，以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。本文所指非房地产开发项目在建工程主要指工业企业项目的在建工程[1]。

　　1 非房地产开发项目在建工程抵押的现状分析

　　1.1 土地使用权存在重复抵押的法律风险

　　由于目前我国大部分地方土地管理部门和房产登记部门还是相分离的，根据《城市房地产管理办法》的规定，以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权，而土地使用权抵押在土地管理部门登记。根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押，在建工程（含土地）抵押则是在房产登记部门登记，由于土地管理部门和房产登记部门信息不互通，如果抵押人的土地使用权抵押登记尚未注销，而又申请办理在建工程抵押登记，房产登记部门给予办理了在建工程抵押登记，造成了同一宗土地办理了两次抵押登记，极有可能会造成重复抵押的法律风险。

　　1.2 存在再次申请在建工程抵押登记的情形

　　例如一个工业项目的投入由于建设资金的原因存在建设一部分厂房未竣工验收即投入使用，致使整个项目建设周期拉长，而由于在建工程抵押期限相对较短，抵押期限到期后，抵押人会以其余在建的建筑物申请在建工程抵押，企业通过这种方式可以继续从银行获取资金，然而从建设部门监管角度来说，会存在一定的隐患，整体项目无法按审批的要求及时竣工验收，而未竣工验收即投入生产，则涉及建筑工程安全的问题。

　　2 非房地产开发项目在建工程抵押存在的问题

　　2.1 抵押物评估价值给抵押权人带来的风险

　　抵押物的价值应当能确保抵押权人债权的实现，而抵押物评估价值虚高的结果，给抵押权人收回债权带来了不确定的风险。以下造成抵押物评估价值虚高的因素有：①由于评估机构对评估业务的竞争，评估人员往往会迎合抵押人想多贷款的要求，对抵押物价值进行评估时人为造成评估价值虚高；②评估机构在评估在建项目时由于对土地性质、项目权属、工程进度等方面影响实际价值方面的因素考虑欠缺而影响了评估价值的准确性；③如果抵押双方以协议作价的方式确定抵押物的价值，由于银行信贷人员缺乏房地产估价的专业知识，对抵押物价值的估算缺乏准确性，极易出现协议作价的价值与市场价值有较大的误差。

　　2.2 非房地产开发项目在建工程实现抵押权存在一定的局限性

　　各地工业园区存在规划及产业的限制，在建项目往往属于工业用途，抵押人如到期无法偿还债务，债权人实现债权处置抵押物时，由于用途、规划条件的限制，处置该抵押物时受让人会存在一定的局限性，无法确保抵押权人债权的实现。

　　2.3 如何确定在建工程抵押登记的标准与条件

　　目前对在建工程较普遍的理解是指处于建设过程中，尚未完工并未交付使用的工程项目。笔者对在建工程的理解是，建筑工程未达到竣工验收条件或未通过竣工验收都属于在建工程。对于在建工程抵押登记各地都有不同的规定，如北京对《关于房地产开发项目在建工程抵押登记有关问题的通知》里，房屋已竣工或实际投入使用的房地产开发企业应依法抓紧办理房屋初始登记，不得再按在建工程办理登记手续。由于在建工程不确定因素较多以及工程建设者自身的原因致使工程施工期限的延期，这对抵押登记如何确定是否符合登记的标准与条件都存在现实的问题[2]。

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