3 解决与规范非房地产开发项目在建工程抵押及登记工作的难点及建议

　　3.1 明确在建工程抵押登记的标准与条件

　　为实际解决工业企业工程建设中的融资问题，房屋登记机构应明确制定在建工程抵押登记的标准与条件。笔者认为凡是未通过竣工验收并未实际投入使用的，符合规划许可，未超过建筑施工许可证中的施工期限，抵押人首次或再次申请在建工程抵押登记，登记机构应当给予办理。在建工程抵押登记必须具备的条件：①在建工程占用范围内的土地，必须依法取得国有土地使用权证；②投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期，可提供由贷款银行确认的工程进度表等材料（或在抵押合同中载明相关内容）；③在建工程不允许为第三方贷款提供担保，借款人必须为抵押人。

　　3.2 抵押权人需严审抵押物的价值

　　《物权法》第十三条明确规定了登记机构不得要求对不动产进行评估，抵押物的价值不是登记机构应当审查的要件，是否超过抵押物价值是抵押权人应当注意的事项，与登记机构无关。《物权法》进一步明确了登记机构的职责，同时根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，抵押双方申请抵押登记时只需提交可以证明抵押房地产价值的资料即可。抵押房地产可以委托评估公司评估，也可以双方协议作价，因此抵押物的价值对抵押权人来说是需要重点审查的。登记机构在受理在建工程抵押登记时，则有义务提醒抵押权人注意抵押物价值的风险，笔者建议可以在抵押登记申请表上注明抵押权人应当注意抵押物价值风险的提示。

　　3.3 登记机构需要完善在建工程抵押登记的审查工作

　　首先，登记机构审查的重点是所抵押的在建工程的合法性。登记人员应认真审查所抵押在建工程规划审批的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证以及施工许可证，一方面上述规划许可的建设单位（即抵押人）需与土地使用权人及债务人须为同一人；另一方面抵押建筑物的建筑面积必须是规划审批的面积，因此只有确保抵押人主体的一致性及抵押物的合法性，才能避免抵押物的权属风险。

　　其次，根据《房屋登记办法》第十九条规定，办理在建工程抵押权登记的，房屋登记机构应当实地查看。实地查看的内容为：①查看在建的建筑物与规划审批是否一致，有无违章现象；②抵押的在建建筑物与提供的《国有土地使用证》的范围是否一致；③在建工程的完工程度以及是否已投入使用的情况等。对在建工程实地情况以影像资料进行留存，并出具实地查看记录表，登记时同抵押人提交的材料一同存入档案。

　　3.4 做好在建工程抵押转为现房抵押的登记工作

　　《房屋登记办法》第六十二条规定，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。各地实际操作中，可能存在从初始登记到在建工程抵押登记注销，再到现房抵押登记这一过程中会产生脱节或存在一个短暂的时间间隙，由此极可能会损害在建工程抵押中抵押权人的合法权益。如果将房屋初始登记与在建工程抵押登记转为现房抵押登记合并办理，完善这一过程的操作流程，从而实现无缝对接[3]。

　　4 结 论

　　由于非房地产开发项目在建工程抵押的特殊性及复杂性，无论是房屋登记机构还是抵押权人，都需要从制度上还有操作流程方面不断去完善，既从服务的角度出发支持企业的融资需求，又能从管理制度方面不断地去完善与健全。

　　参考文献：

　　[1]住房和城乡建设部政策法规司、住宅与房地产业司、村镇建设办公室.房屋登记办法释义[M].北京：人民出版社，2008.

　　[2]郑智华，华理蕴，赵笑眸.浅析在建工程抵押登记的相关问题[J].中国房地产，2009（8）.

　　[3]金绍达.在建工程抵押权登记如何转为房屋抵押权登记[J].中国房地产，2013（11）.

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