摘 要 随着经济的发展，人口流动加剧，扩大了对房屋的需求。囿于经济能力，越来越多的人选择租赁房屋，租赁房屋所涉及的优先购买权受人关注，本文对此问题进行简析。

　　关键词 房屋租赁 承租人 优先购买权

　　作者简介：姚震乾，广东外语外贸大学法学院硕士研究生，研究方向：民商法学；陈洁，广州市南沙区质量技术监督局科员。

　　中图分类号：D923.6文献标识码：A文章编号：1009-0592（2014）1-025-02

　　一、租赁物优先购买权简要分析

　　（一）优先购买权内涵及部分承租人概念

　　承租人优先购买权指：租赁合同合法有效，房屋的承租人在出租人出售其不动产时，同等条件优先于其他买者的购买权，意在于使得租赁物能最大发挥功用，保障租赁合同稳定，使交易成本降低，保护承租人的权益。承租人优先购买权是一项古老的民事法律规则豍。

　　这样的情况也出现在合租的场合，称为部分承租人之优先购买权，部分承租人指承租房屋其中的某一部分的公民或者法人。由于房价上涨，多个承租人共同租赁他人房屋成为一种普遍的现象，虽为地方性法规所禁止，但因其存在客观需求而受到关注豎。

　　（二）承租人优先购买权的特征

　　优先购买权是一种法定权利，由法律直接规定。这意味着当事人不需要在合同中对此进行约定，也说明该权利不能被当事人的约定排除；同时它也是专属于承租人的，不能通过继承或者转让转移至他人，具有人身依附性；同时它还是一种附条件的形成权，不因对方反对而排除行使，也不需要对方配合即可实现权利。

　　（三）承租人优先购买权的法律归属

　　这是一种受限制的权力，是一种专属权，也是一种期待权。与承租人优先购买权的相关法律以及理论界存在的多种观点，其中包括以下几点：附条件形成权说、期待权说、债权说和物权说豏。依据“债权说”学派，承租人的优先权是形成权，和债权请求权存在冲突。因债权请求权的行使，必须得到义务人的对待给付，否则无法实现。而权利人的单方意识就可实现的形成权，不需要义务人的配合，这是冲突所在。

　　依据“物权说”学派，基于对优先购买权的价值，承租人的基本生存权得到了保护，该权利具有人身属性，且义务主体是不特定的，是一种对世的豐。物权说和人身权属性基本一致。

　　本文作者认为，准确地说，优先权应当认定为债权，是一种物权化的债权。

　　（四）承租人优先购买权的立法取向

　　1.构建房屋租赁市场的合理秩序

　　法律规定给人以稳定的交易秩序和合理的期待利益。确保承租人优先购买权，有利于承租人基本居住权的保障，使经济秩序得到稳定。这种权利的设定，不仅表现了法律对买受人的主体资格的限制，使得不动产交易主体具有了先后的排序，而且通过设定权利与义务的界线，使得有限的不动产资源在市场中得到公平、公正的分配。

　　2.提高租赁物的经济效益

　　租赁物因为具有优先权而促进了价值提升。由于承租人拥有优先权，存在有获得房屋所有权的可能性，因而慎重地管理和使用该房屋，使房屋的寿命得以延长，从而使房屋物尽其用；进而，优先权的存在，使得部分承租人的场合下，与房屋所有权人、共同共有人、按份共有人在处理房屋权的关系时简化明了豑，财产共有人和承租人先后购买，达到协力，使得部分、全有的租赁关系消失，财产上分散于不同主体的权利能够重新统一，那么权利的主体与内容就可以更加简化，为日后交易提供了便利。

　　二、房屋租赁合同中承租人优先购买权的行使

　　（一）行使优先购买权的法律依据

　　合同法对该权利做了原则性规定：出租人出售租赁物，必须在出卖之前的合理时间内将此信息通知承租人。此后司法解释就行使优先购买权及如何进行救济做了渐进式的不同规定。第一次规定，出租人出卖房屋应提前三个月通知，承租人在同等条件下享有优先权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告买卖合同无效。很快最高法改变了态度豒，即使出租人侵害了承租人的相关权利，也不影响合同的旅行，承租人只能请求损害赔偿，并具体规定了房屋承租人不能享有优先购买权的概况豓。最高法认为不动产买卖中，应当将物权行为和债权行为予以分离，当房屋所有权人违反优先购买权的相关规定时，物权行为即买卖行为本身应当有效，而侵犯优先购买权实质上是一种侵犯债权的行为，得对此主张侵权损害赔偿。

　　（二）对同等条件的进一步解读

　　根据合同的相对性，次承租人只能向承租人主张权利不能向出租人主张。这个观点受到我国台湾地区相关法律的影响，主要是认为次承租人不能主张拥有优先购买权。但实际上，不管是承租人和次承租人，两房均享有优先权这一理论应当得到肯定。在合法的转租的场合，出租人售卖房屋的，就可能存在两个房屋优先购买权。甚至是在相同条件下，次承租人应该优先享有该权利。次承租人因为实际占有和使用租赁房屋，有更强理由使用优先购买权，因承租人和出租人在签订了相关合同之后，又将房屋进行转租或者售卖从而进行收益，而并非房屋的实际使用，那么保护实际占有和使用房屋的次承租人更加符合享有优先权。

　　三、行使优先权存在的问题

　　（一）同一不动产存在多个承租人

　　当多层房屋分别出租给了不同的承租人时，便存在了多个合法的具有优先购买权的主体。在这种条件下，当房屋所有权的拥有者想要整体出售房屋之时，多个具有优先购买权的承租人之间便会产生矛盾和纠纷。如一栋三层楼的房主将一、二层出租给了甲方，其后又将三层出租给了乙方，一段时间后，房主欲将大楼整体出让，并未同时通知甲乙两方，甲通过中介等方式得知出卖事宜后，立即与房主签订了房屋买卖合同，而乙嗣后再得知，且表示自己欲行使优先购买权，承租人行使优先购买权的案例中，相似的还有很多，实践中如何处理是亟待解决的问题。

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