（二）通知承租人的时间

　　在我国法律的规定中，给与了出租人以合理期限内租赁物物权变动通知的要求，在此基础上，承租人若被侵权，请求法院给予保护，法院应当支持。

　　然而“合理期限内”语焉不详，实践中存在较大的可操作性。在最早的相关法律规定中中，通知时限界定为三个月，虽然设定了准确的期限，却存在着时间过短，有损出租人利益的问题，因而后来修改为：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这一修改虽然弥补了之前的问题，却也设置了新的法律隐患。

　　这里的“合理期限”由出租人决定，具体时限便容易引起出租人与承租人双方的争议。因为在房屋购买中存在的资金运转与筹措的问题，若是时限过短，承租人很难在出租人给予的时间之内筹集到购买房屋的资金，那么即便拥有优先购买权也无从行使。然而出租人所给予的时限可以是法律允许的自身所认为的“合理期限”，那么因时限产生的冲突便难以避免了。

　　（三）“同等条件”的解释空间

　　“同等条件”的成立便需要与出租人确立了同等购买条件的买家，而只有二者达成了初步契约，约定了购买的价格、日期、具体条件等，才能够形成规定中的“同等条件”。然而根据规定，承租人在前两者经过长期协商达成口头契约后，却可行使优先购买权，以其协商的条件优先购买房屋，这种规定无疑会引起出租人与第三方买家的反对与纠纷。

　　这里主要存在着两点问题。第一，该规定的存在可能浪费出租人与第三方购买者的大量时间与精力，在购买房屋的过程中，两者都需要经过长期的调查、研究、协商，同时消耗不可忽视的人力财力来最终达成购买条件，而承租人的优先购买权却可以轻易将其推翻，并将结果据为己有，对于令两方而言欠缺公平。第二，根据规定，承租人有权利了解“同等条件”的具体内容，这就使出租人在出售房屋时难以掌控房价，如出租人与第三方交洽出了合理的价格，本应是保密的内容，却必须对承租人透露，这便使出租人的利益不能完整实现。

　　四、解决问题相关建议

　　（一）明确整体出售时多个优先权并存时处理方案

　　当房屋出售时出现多个具有优先购买权的承租人时，在现有法律中明确规定：“出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”简而言之就是承租人只对自己租赁部分享有优先权，而当整栋大楼出租之时，分别租赁的承租人对于整栋房产并不享有优先购买权。当其所租赁的一层房屋出售之时，承租人理所应当享有优先购买权，而当整体的几层房屋共同出售时，承租人不应享有独立的优先权。

　　如此，不应存在多个承租人同时享有优先权的情况。但相关律的曲解，引发了相关的冲突，对于解决的方法，可在冲突的仲裁中明确整体出售房产时优先购买权的界定，说明相关规定意为“当出租人将多个租赁的房屋一并出售时，各房屋承租人拥有对各自租赁房屋的优先购买权。”这样既可避免可能产生的冲突和意见相左，也可以保护租赁双方的合法权益。

　　（二）规定承租人答复期限

　　出租人通知承租人有一个合理期限，此处的“合理期限”往往成为了出租人与承租人之间冲突的隐患，关于如何解决这种冲突，并有效保证出租人与承租人双方的利益与合法权益，在优先购买权的形使中，也应具有合理期限的限制，当合理期限的时长无法准确界定时，可要求承租人做出优先购买权的答复期限，超过答复期限此项权利即告消灭。这样既可以保障出租人的时间和利益不会被损害，也可保证承租人不会因时限过短无法及时筹集购买房产的资金，而无法行使优先购买权。

　　（三）细化“同等条件”

　　据文献记载，“同等条件”这一细节源自“台湾土地法”，该法给予优先权以自接到通知时10日答复期，同时土地出租人要出卖耕地，承租人有优先购买权。此立法目的在于，一是方便佃农转为自耕，二是不使产权分离，以促进“耕者有其田之实现”。我国台湾地区承认土地私有，则这样的立法可谓合理，但在我国大陆，土地归国家和集体所有，完全沿用台湾地区规定不妥。因而，应对“同等条件优先购买权”进行细化补充，特别结合我国大陆土地政策现状，如可就集体用地和城市用地不同区域的地上建筑物租赁情况进行不同规定。明文的法律规定有利于市场运行和司法实践。

　　五、结语

　　我国目前城市密度加大，人口增多对于房屋的需求日益迫切，承租人的优先购买权使用的范围和数量也越来越大，房屋出售和购买问题涉及老百姓的日常生活，同时这也涉及到了出租人乃至房屋购买第三方的利益，因而这一问题越来越成为了不容忽视的权利。本文就承租人优先购买权行使中产生的问题进行了分析，并综合相关法律提出了解决方法，最终从立法完善的角度对于承租人的优先权提出了建议和修改对策。承租人优先购买权应从个人本位逐渐向社会本位过渡，更注重全面保护租赁合同中每个个体的权利和利益，从而形成更完善安全的房屋租赁出售的法律环境。

　　注释：

　　韩世远.合同法学.北京高等教育出版社.2013年版.

　　向少山，王兴兴.论房屋承租人优先购买权的保护——以<城镇房屋租赁合同纠纷案件解释>第21—24条为视角.法制与社会.2011（8）.

　　曹亚金.论我国房屋承租人优先购买权的性质.研究生法学.2011（10）.

　　郭晓丽.浅析房屋承租人优先购买权的限制.商业时代.2011（18）.

　　杨立新.《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》的理解和适用.河南省政法管理干部学院学报.2011（1）.

　　王丽莎.承租人优先购买权的损害赔偿研究.河北法学.2012（5）.

　　皮立城，赵诗琪.新论承租人的优先购买权.法制与社会，2010（9）.268.

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