1.经济发展、城市化进程、城市改造拉动住房需求增加、房价上扬与自住保障功能产生冲突。市场经济发展中房地产业的基础与支柱性，决定了房地产的城市基础引领者地位。房地产开发到哪里、城市就延伸到哪里，同时房地产对其他产业、市场的带动作用意义非凡，现实中交通、教育、建材、家居等相关行业及其服装、化妆品等专业市场的发展，无不以房地产市场的发展为车轮；中国作为农业大国的城市化进程中，光进城的农民就是住房消费中非常诱人的数字，农村与城市的剪刀差决定了除非城市化进程停滞、农民才不会进城；现实中一线、二线大中城市的规划、改造，也诱使人们在大拆大建时期小房换大房、普通房换高档房的需求增加。因此城市扩大与改造中需求大于供给的客观环境因素，不仅必然导致房价的上升，而且与越来越重要的自住需求保障功能发生冲突。

　　2.通胀预期、地价猛增、建材价格攀升、房产保值带动需求增加、房价上涨强化了住房的投资保值功能。在信用经济、货币纸本位条件下的市场经济运行中，农产品价格屡创新高、油价滚雪球似膨胀、物价指数的走高、CPI的不断上升，必然带动房价的上扬，要控制房价就须先稳定CPI；土地资源的稀缺性、地方政府供给的垄断性、地方财政收入的来源性，不仅使地价象孙悟空翻筋斗似的加速提升、人为炒高，且央企介入房地产开发的资金充裕、政府背景，导致地王频现、推高房价，使地方政府会有明修栈道暗度陈仓的机会主义行为；同时房地产开发中钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的隐形推手；此时商品房的居住功能已经演变为理想的投资产品、保值增值功能，在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素作用下，房子成了百姓最为理想的保值增值投资产品。中国人想拥有5-10套房子的人并不多，而想拥有2-3套房的人则比比皆是。因此房子超强的增值能力像兴奋剂一样令国人振奋的主观人为原因，不仅提高了通胀预期并诱使房价上涨。

　　3.虚荣心强、盲目攀比、奢侈消费、媒体炒作、政府调控失衡助长需求增加、房价飚升，导致其与国家协调经济发展价值的目标背离。安居乐业的传统文化、相互攀比的虚荣心理，导致国人在成年后都无畏艰辛地为房而奋斗，通胀的预期心理使得很多人无视自己的支付能力而甘为房奴；加之改革开放先富起来的群体烧钱、比阔、享受意识的加强，开始换房的面积越换越大、档次越换越高，奢侈消费令世界瞠目结舌；而政界官员、公务员因掌握国家共有资源、职务便利等条件，也加入高档商品房的需求者行列；加之房价稍有波动媒体就借题发挥、大肆炒作、唯恐天下不知，一方面利用老百姓对房地产市场的过度关心为房地产商宣传报道房价上涨的信息刺激购买，另一方面也基于自身的广告收益为房地产商进行大肆炒作、通过舆论导向为一些房地产商进行楼盘价格的"操纵"；政府面对合理的商品房市场价格波动、百姓对房价过高抱怨，仅是"头痛医头、脚痛医脚"隔三差五地的临时调控，最终把房地产从幕后拉到台前、推向风口浪尖，弄得全民不得不关注房价、讨论房价，当一万、十万、百万、千万、亿万人都在关注房价时，房价能不暴涨吗？！上述因素是助长房地产市场价格飙升的社会心理因素，不仅无视人们的能力并加剧其不合理的住房需求，而且使得政府的调控措施背离了协调经济发展的价值取向。

　　（二）房产税调控商品房市场的效果分析

　　我国政府在商品房市场有限的供给、无限的需求，飙升的房价、经济稳定等问题面前，以支持自住需求、抑制投资性购房、保持房价基本稳定为基本原则，制定的一系列房地产市场调控措施中，第二套商品房购买与交易中提高首付与贷款利率、开征"房产税"等政策措施的实践效果，有利有弊，主要表现为以下三个方面：

　　1.抑制炒房、诱导需求、稳定商品房价格。按财政部财政科学研究所所长贾康的观点，房产税理论上按照首套房不征、二套房低税率征收的原则，不仅可以保障人们基本的住房、换房需求，调节高端收入者的商品房投资需求，而且还可以将对房主炒房行为的抑制结果转化为增加出租房房源、缓解市场上房屋租赁供需的紧张关系。加之房产税属于地方性税收，随着营改增的推进和配套建设完备后征税成本的降低，地方或许将越来越倾向开征房产税、不排除将适当存量房纳入试点的可能。而且上海率先试点房产税的积极效用之一是，上海房产税方案中的差别税率，很好地引导了新买主出手买房的选择。大量的商品房购买力从浦西被转移到浦东及其他周边区域、房价没有明显下降而呈现运行平稳，这在一定程度上说明房产税对高端房成交量产生了一定的抑制、诱导作用，减少了商品房价虚增的泡沫[2]。

　　2.配套措施不落地、诱发商品房价格上涨。由于"新国五条"推广房产税试行范围地域经济发达水平不同，各地方政府对商品房市场的投资与投机行为认知不同，如杭州作为浙江省民有经济较发达、民间借贷盛行、民营金融历史较长与的城市，市民普遍将商品房市场认同为与证券市场并行的资本投融资市场，导致房产税开征的"新国五条"配套细则迟迟不能落地。为规避即将开征的房产税赋导致房地产市场的价格波动加剧，如2013年4、5月份杭州豪宅成交量大增，不少开发商加速推盘。4月中旬的一个周末就有20多个楼盘集中开盘；五一小长假前一周有10多个楼盘开；更有3个楼盘在4月26日前夜连夜开盘。2013年4月以来北京房价不仅因为2012年商品住宅用地供应不足而涨价，而且二手房交易开征房产税使得新房需求量剧增导致供需不平衡，使北五环以内的福熙大道成为仅存的改善性住宅大盘项目，商品房价格进一步攀升。

　　3.增加不诚信的沉淀成本、造成过度需求心理。二套商品房购买提高首付与贷款利率、交易中按差价开征20%个税的政策，不仅使得一些多套房产的卖房人为规避房产税，通过协议离婚使夫妻一方成为只拥有唯一住房的产权人，为骗取二套房首付优惠假离婚的现象增多，导致了家庭变故的沉淀成本。而且商品房购买价格难以确定、卖房人的装修费等难以确定，诱使一些高端楼盘为分担房价、减少房产交易税，做出将精装标准定在房价的50%以上的不诚信行为。而且政府对商品房市场不当的干预行为，不仅使市场经济发展中人们合理、适度的二级分化心理承受能力减弱，诱使人们产生了无视自己经济能力的住房需求欲望，同时对与经济条件优越者盲目攀比、怨声载道者的不合理回应，助长了其依赖政府提升自己居住条件的不合理需求。

　　三、"房产税"调控商品房市场制度的完善

　　我国市场经济发展中土地的公有制、商品房市场功能作用的多元化，决定了我国商品房市场调控措施既要承载满足自住需求的保障功能，又要兼顾合理的住房与投资保值功能。针对前述房产税政策在商品房价格调控中出现的推高房价、诱发不诚信、助长不合理住房需求的社会负效应，房产税政策的实施与运用应从以下三个方面进行完善：

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