王利的商铺在购买时的价格在40万元左右，目前的市场价格仍是40万元左右。“即便40万元，也没人愿意接手，租金也上不来，最多的一年换了四个租客，每个租客接手做买卖，几个月就做不下去了。”

　　王利后来总结自己这次失败的教训，投资商铺一定要关注城市商业中心业态变迁，十几年前买步行街临街商铺、商业中心商铺都可以大赚一笔，现在就行不通了。

　　在王利看来，现在的商铺选择学校周边、写字楼底商、居民区附近的临街商铺，比商业中心的商铺更有投资价值。“分散在居民区、学区和办公区的商铺，价格上可能比商业中心的商铺价格低一些，但是租金回报率要高一些，那些商业中心的商铺长远来看，投资成本高，租金回报未必令人满意。”

　　挤不进最繁华的商圈，不妨退而求其次

　　事实上，在商铺投资中，政府在原有贸易中心的基础上规划的大型批发市场、商业中心、农贸中心的商铺一般都会有不错的发展前景，在项目前期可以投资。

　　对于那些成熟商圈，商铺租金虽然较高，但是个人投资者很难以划算的价格购买到商铺。以王利投资的商铺为例，目前的市场价格在60万元左右，年租金在5万元左右。“不是价格高低的问题，现在周边的商铺根本没人卖。”王利说道。

　　如果没有新的政府规划项目，那还有哪些商圈有投资机会呢？王利给我们总结经验，在他看来，二线城市会有多个商圈，对于最繁华的商圈，投资成本高且机会少，选择还没有那么繁华的新兴商圈也可以。

　　“关键还是看具体的商铺是做什么的，如果周边都是做餐饮的，你购买这个商铺出租也是做餐饮的，那你就要看在商圈的基础上，周边是不是还有学校、写字楼和居民区，如果这三者都有那就太好了，因为一天早中晚都有客流，这样的商铺租金肯定不会低。如果周边商铺都是做服装百货的，那你购置这样的商铺的租客也是做同样生意的，那你就要考虑是不是形成了规模效应，此外消费的人群是哪一类也很重要，一般来说，在门市房中贩卖的商品中低档的最多，太高档和太低档的消费者都在商场和批发市场中呢，所以如果周边都是同档次的店铺会帮助销售。”

　　商铺投资中最重要的数据指标是租金回报率，计算租金回报率时，如果是贷款买房，不要忘记把贷款利率加上，同时参考通胀率才可以算出准确的租金回报率。

　　如果在二线城市一套售价在100万元的街边商铺为例，贷款50万元，10年还清，算上贷款利息房屋总价在120万元左右。二线城市中等地段的商铺租金价格在6万元左右每年，计算可得，投资收益每年为5%左右，如果算上通胀率，那么投资这样的商铺并不明智。

　　教你这样买商铺

　　在二线城市中，不同资金体量的投资者投资商业地产的方向也不同。

　　以王利为代表的大多数投资者，购买具有独立产权的商铺，是最简单省事儿的投资渠道，但是同时需要注意。

　　投资城市商业中心附近的商铺，商业中心没有发展起来的话，你不仅很难拿到投资收益，甚至连成本都无法收回。投资非商业中心的商铺，如居民区、学区、办公区等，依靠附近的稳定客流，你可能会获得比较稳定的租金回报。

　　此外，对于资金体量比较小的投资者来说，想要投资商业地产可以选择农贸市场或者是好的集市摊位，一般情况下，在原有自由农贸市场的基础上发展起来的规范化农贸市场，都会有不错的客流量，这样的农贸市场的摊位价格多数在30万元以内，不过需要注意的是，一般这种摊位投资者购买到的是一个较长时间的租期，产权并不归自己所有，租期一般在10年，20年左右。

　　而对于资金体量较大的投资者来说，可以尝试进行整体商铺投资，可以购入整栋商业楼，做“包租婆”“包租公”，也可以租下整栋商业楼做“二手房东”。

　　王利曾经和朋友做过这样的投资，王利与几位合伙人一起凑钱，承租下一栋上下三层，总面积3000多平方米的街边商业楼，王利和几位合伙人与对方签下了未来20年的租约，约定每年租金为100万元。

　　随后，王利与合伙人成立物业管理公司，对这栋大楼内部进行了装修改造，然后招商引资，最后，一层二层入驻了一家本地规模最大的连锁超市，三层分割成10平米到30平米不等的摊位出租。

　　事实上，在开始的两年，没有寻找到合适的租客，王利和朋友们以为这次投资可能要以失败告终，在第三年的时候，才迎来了连锁超市的入驻。

　　对王利来说，这是他最大的一次商业地产投资，也是收益最高的一次投资，“超市一年的租金收入覆盖了包括房租和物业管理公司的运营等全部成本，而三楼的分租租金收益越来越高，全部是净利润。”王利介绍到。

　　做“二手房东”的最大风险在于没有寻找到租客之前，你要负担全部成本，此外，还要注意的是，这样的整体商业楼的承租期要谨慎对待，小心你的“上游房东”给你坐地涨价。

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