[摘要] 土地发展权是研究土地使用问题的理论基础。本文利用文献研究和比较研究的方法，从土地发展权的提出、定义、权利性质、权利主体、分配方式五个方面全面分析和归纳了目前国内研究现状，总结土地发展权在我国的理论发展路径，并提出具有现实意义的研究问题。
　　[关键词] 土地发展权；权利性质；权利主体；分配方式
　　目前，我国已有不少学者从经济学视角和法学视角对土地发展权着手研究，研究内容涵盖：土地发展权的提出、定义、权利性质、权利主体、增益分配等。
　　1 土地发展权的提出
　　土地发展权的雏形是采矿权，对土地各部分权利分离而将采矿权独立出售[1] ，在这种思路的启发下，土地发展权逐渐形成。
　　柴强（1993） [2] 认为，土地发展权的设立使得土地所有权的范围是以依法取得土地所有权时的权利状态或正常使用价值为限，此后若想提高土地利用集约度或变更土地使用性质则属于发展权。也就是说，土地发展权是由于对土地用途或者土地利用集约程度的限制而产生的。胡兰玲（2002） [3] 、刘国臻（2007） [4] 都同意这种看法。而黄祖辉等（2002）[5] 更加明确地指出，土地发展权是因限制土地发展而形成的，若无限制，则无土地发展权一说。杨明洪等（2004） [6] 继承并发展了这个观点，认为土地发展权的产生不仅需要限制土地用途的机制，而且要等到经济社会发展到一定程度后，土地使用价值显现，土地发展权才真正形成。陈柏峰（2012） [7] 认为，土地发展权是由于国家行使管制权限制土地开发利用。
　　总之，各种研究对于土地发展权的形成机制具有相似的看法，认可或一定程度上同意，由于土地的使用性质或利用集约程度受到限制，土地发展权才会出现。土地发展权是在土地权利由平面走向立体、由静态转为动态的过程中产生的 [8] 。
　　2 土地发展权的定义
　　关于土地发展权的定义，观点主要分成两派。以沈守愚（1998） [9] 、杨明洪等（2004）[6] 、刘国臻（2007）[10] 为代表的学者认为，土地发展权是变更土地用途的权利。这是一种狭义的土地发展权，仅考虑在时间维度上对土地的发展。其中，刘国臻虽然也谈到了空间维度上的土地发展，但是他认为，土地立体发展属于空间权，它与动态的土地发展权是相互独立的。而以胡兰玲（2002）[3] 、王海鸿等（2007） [11] 、刘明明（2008）[12] 、陈柏峰（2012）[7] 、张鹏（2013） [13] 为代表的学者则提出了广义的土地发展权，他们认为，土地发展权是为土地探求更大发展机会的权利，包括变更土地用途和提高土地利用集约程度两方面，考虑了时间和空间两个维度。广义的土地发展权观点获得了更多学者的赞同，也比较契合国外的主流观点。
　　3 土地发展权的权利性质
　　在土地发展权的权利性质中，研究的焦点往往集中在“土地发展权是否独立于土地所有权而存在”的问题上。目前，较多的学者赞同土地发展权的独立性。梁慧星（1996） [14] 指出，土地发展权是一种可与土地所有权分离的独立财产权，肯定了其独立的物权属性。胡兰玲（2002）[3] 、刘国臻（2007）[4] 、王海鸿等（2007）[11] 也持相同观点。但是，也有不少学者认为土地发展权不具备完全的独立性，或附属于土地所有权，亦或与土地所有权有关联。杨明洪等（2004）[6] 将土地发展权视作土地所有权权利束的子权利。刘俊等（2012） [15] 认为我国的土地发展权是国有土地所有权五项权能之一，是土地收入权的延伸和组成。这类观点被陈柏峰（2012）[7] 概括为“土地发展权派生论”，即主张土地发展权是土地所有权的派生权利。而刘明明（2008）[12] 引用国外的法院判决，认为土地发展权仍然是土地所有权的一部分，仅具有相对独立性。张期陈等（2010） [16] 认为，土地发展权可以从土地产权束中分离出来，但不可完全分割。两位在“土地发展权派生论”的基础上承认了土地发展权的相对独立性。
　　一些学者同意或默认土地发展权的独立与否问题与土地发展权的权利归属有关，因此，土地发展权的独立性问题作为权利归属问题和收益分配问题的一个可能影响因素，受到广泛关注和研究。
　　4 土地发展权的权利主体
　　关于土地发展权的权利主体的研究是从理论上的定义定性向现实中实际问题过渡的桥梁，也是权利所带来的增值收益如何分配的首要依据，因此，确定土地发展权归属主体至关重要，具有较大的研究价值和现实意义。
　　王永莉（2007） 对国内当时已有的研究整理归纳，认为主要可以分成单一权利主体派和二元权利主体派两大类。单一主体派主张全部归国或全部归私，二元主体派强调国有土地的发展权归国、农村集体土地的发展权归私。王永莉的这种分类方式在整体上指出了目前国内研究的分歧所在，但是，她所列举的主张全部归私的几位学者的研究，都仅仅谈到了农村集体土地的发展权应归土地所有权人（即农村集体）所有，他们并不否认国有土地发展权归土地所有权人（即国家）所有，也就是说，他们其实也赞成二元主体论。因此，这样的分类方式会有重复。

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