（2）折现率i

　　考虑资金时间价值，以动态的方式进行全寿命周期经济评价时，折现率是影响评价结果准确性和参考性最重要的因素。折现率一般采用基准收益率ic。

　　《建设项目经济评价方法与参数》推荐的房地产项目财务基准收益率为12%（税前），可以选取此基准收益率作为收益性建筑的参考。绿色建筑作为不具有高收益性目的的建筑项目，应同时充分考虑资金的机会成本、投资风险、通货膨胀等因素的影响。由于很多绿色节能技术当前处于推广期，如果将财务基准收益率定的过高，则新技术往往没有太大的优势，特别是现阶段绿色建筑在国内尚处于初步发展的阶段，一些技术还并不是非常成熟，在全寿命周期内所涉及的相关费用还有一定程度的偏高，结合企业盈利和社会责任，所以在绿色建筑的经济评价中，可适当降低基准收益率以弥补风险。

　　2.3.2绿色建筑经济评价指标

　　（1）关键技术经济评价

　　关键技术的经济评价可以为投资者在选取技术方案上提供科学的参考和依据。进行单项技术经济评价时只考虑直接经济效益而不考虑间接效益。采用如下几项指标进行技术经济评价。

　　a.增量投资净现值

　　以单项绿色建筑技术为分析对象，将该技术在整个寿命周期中产生各项效益和费用折现到评价期，计算公式如下：

　　（2.16）

　　=该项技术第t年的年经济效益

　　=该项技术的增量成本

　　=该项技术的寿命周期

　　=折现率

　　=设备残值

　　由此来判断此项关键技术是否具有经济可行性。当NPV>0时，表明绿色建筑技术相对于传统建筑技术在全寿命周期内更经济合理，故该绿色建筑技术方案可行；当NPV=0时，说明该绿色建筑技术方案有待改进；当NPV<0吋，说明该绿色建筑方案不可行。但在绿色建筑评价中，为了达到相应的评价标准指标规定，有时候也需要考虑未满足经济效益要求的技术措施。

　　b.动态增量投资回收期

　　尽快的收回投资、减小投资成本是投资者极为关注的问题。动态增量投资回收期是以绿色关键技术在使用全寿命周期过程中产生效益抵偿采用该项技术的投资增加所需的时间。计算公式如下：

　　（2.17）

　　T：累计净现金流出为正值或0的年份

　　NCFT：第T年的净现金流量

　　：第T-1年累计净现金流量值

　　（2）项目综合经济评价

　　项目综合经济评价是以绿色建筑项目整体为分析对象。除了考虑每项技术的成本和经济效益外，还考虑前期费用和间接效益。

　　a.项目增量投资净现值

　　将各项技术的成本效益综合考虑，并将前期费用和间接效益折算到评价期。计算公式如下：

　　（2.18）

　　Et=项目第t年的总年效益

　　=项目前期增量成本

　　=项目建造增量成本

　　=第a年的替换成本

　　m=项目前期阶段到投入使用相隔的时间

　　n=项目建造阶段到投入使用相隔的时间

　　i=折现率

　　=绿色建筑残值

　　b.项目动态增量投资回收期

　　项目动态增量投资回收期是指以绿色建筑在使用全寿命周期中总体效益抵偿总体投资增额所需的时间。

　　计算公式同单项技术的动态增量投资回收期。

　　c.效益费用比

　　效益费用比是从资源合理配置的角度，分析项目投资的经济效益和对社会福利所做出的贡献，评价项目的经济合理性。是项目在计算期内效益流量的现值与费用流量的现值的比率。计算公式如下：

　　（2.19）

　　=第t年的效益

　　=第t年的费用

　　如果效益费用比大于1，表明项目资源配置的效益达到了可以被接受的水平。效益费用比越大，表明项目的效益越好。

　　（3）蒙特卡罗模拟分析

　　项目经济评价所采用的数据和参数有一部分来自预测和估算，具有一定程度的不确定性，评价指标有时取决于多个随机变量。例如，净现值取决于投资、计算期、折现率和期末余值等等，当这些都是随机变量时，很难用解析的方式求得净现值的分布和特征值。即便每种变量取离散值，各种离散值和概率的赋值也很困难，最终的组合数量也很大。一种解决的办法是采用蒙特卡罗（MonteCarlo）模拟方法，按照每种变量的分布和特征值，用计算机产生随机数，用这些随机数计算净现值的一个模拟样本值，当模拟次数足够多时，这些净现值样本分布就可以看做是净现值的总体分布。

　　3.结论

　　本文提出的理论模型着眼于绿色建筑的长远收益，结合建设项目的全寿命周期评价理念，完整的分析了绿色建筑在其全寿命周期内的所有成本，并将这些成本分别归类为增量成本和效益。结合绿色建筑的定义、与普通建筑的区别、绿色建筑评价标准中的指标项目这些内容，对增量成本与效益进行分解。将增量成本分为前期增量成本和建造增量成本，其中建造增量成本分别包含节能增量成本，节水增量成本，节地增量成本，节材增量成本，室内环境增量成本和运营增量成本。将效益分为直接效益和间接效益，其中直接效益包含节能经济效益、节水经济效益、节地经济效益、节材经济效益，间接效益包含环境效益和社会效益。这些效益都用货币化方式计量。

　　参考文献

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　　[5]王丽娜.基于价值工程的绿色建筑投资决策研究[D].大连：大连理工大学，2010.

　　[6]刘秀杰.基于全寿命周期成本理论的绿色建筑环境效益分析[D].北京交通大学，2012.

　　[7]曹申、董聪.绿色建筑成本效益评价研究[J].建筑经济.2010（1）.54-57

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