摘 要：要合理控制直管公房修缮工程的造价，关键是做好勘察鉴定、规范工程签证、加强工程合同管理、加强竣工结算管理。根据修缮工程的特点，合理地利用旧料并处理好与外部各个部门及内部住户的关系。

　　关键词：直管公房 修缮 造价控制

　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A

　　文章编号：1004-4914（2014）03-252-02

　　一、直管公房修缮工程的特点

　　直管公房是一种福利性质很强的政府保障住房，房屋所有权归政府，由各级房地产管理部门或其下属机构代表政府行使各项权利，并具体承担日常经营管理修缮责任，是城市存量房屋的重要组成部分。直管公房的居住人群收入都相对较低，房屋大多老旧，配套设施也不完善，有相当部分的房屋已是危房，存在着许多安全隐患，政府每年都须投入大量资金予以维修。由于房屋的建造时期不同，修缮对象结构复杂且多样，决定了直管公房修缮工程具有以下特点：

　　1.房屋状况总体较差，每年修缮费用相对较大。直管公房大部分建成年代较早，房屋状况复杂，完好房占比较小，需要修缮的房屋占比较大。

　　2.房屋集中分布在老城区，修缮施工限制多。直管公房大多分布在老城区，不少房屋还处于历史建筑风貌保护区，修缮管理首先还要征得文物保护部门的同意。由于上世纪90年代公房出售政策的实施，导致目前直管公房与私有住宅交错分布，使直管公房修缮容易受到周边私产房屋的影响。

　　3.机械化施工水平低，人工使用量大。由于施工项目较多，涉及面广，但零星分散，单项工程量较小，施工对象固定，施工作业流动，施工地点分散、工程地点狭小，加上受周边居民和既有建筑的影响和限制较多，所以，施工机械利用率低，大多依靠人力施工。

　　4.计划维修与抢修要同时兼顾。每年年初，房管部门或其下属单位都要对房屋状况进行摸底排查，结合使用人的报修，编制修缮计划，作为下达维修计划的依据。除了计划维修外，公房修缮还需要应对随时可能出现的需要抢修的情况，像冬季水管爆裂、夏季屋面严重渗漏、下水管道堵塞、地下室积水等由于会严重影响使用人的生活，势必要采取急修措施，特别是雨季中还涉及房屋安全度汛的问题，对于修缮管理工作人力、财力、物料的准备都提出了更高的要求。这与房屋建造工程是不同的。

　　5.工程内容变化大，分项工程调整多房屋修缮工程可变因素多，不可预见的因素也多。施工条件和环境的多变，尤其是结构上的隐蔽工程，如地基是否能达到承载力；基础是否能利用；木屋架、檩条、椽子的腐烂情况以及工程实施时是否影响到相邻建筑结构等等，都是难以预测的。在具体施工中，既定的修缮项目实施时，可能就会使原来存在而未发现的问题暴露出来，不可避免的要对修缮计划做相应调整，与房屋新建工程相比分项工程变更较多。

　　二、合理控制房屋修缮工程造价应做好以下几方面的工作

　　1.查勘鉴定是修缮工程的关键。房屋建成后，随着时间的推移，损坏也就开始。这就要求从对房屋的结构进行鉴定，并对建筑功能及设备的可靠性、功效等进行检测，根据不同的需要采取相应措施。房屋修缮工程查勘不同于新建工程，它必须对需要维修的房屋作详尽的勘察，修缮施工方案、修缮的范围和标准都应以查勘鉴定结果作为依据。如果查勘发生失误，必然会造成材料大幅增减，施工方案也将随之变动，不断变更工作内容和调整工程量，造成管理上的混乱及资金的浪费。所以必须十分重视房屋的查勘鉴定工作，确保工作质量，做到技术先进、经济合理、安全适用。

　　2.规范工程签证，做好工程隐蔽验收的基础资料工作。在修缮工程中，根据施工过程造价控制要求，制定工程签证的程序和手续，要求隐蔽工程的质量检查验收要及时、真实、准确，要深入工地现场，严格核实，随时查看工程实施情况，确保工程签证的准确性，对隐蔽工程签证进行有效的造价控制。在修缮过程中勘察与施工应密切联系配合，施工工地负责人应全面掌握工地现场情况，发现问题及时与建设单位联系，共同研究制定出最佳的施工方案来加以解决。房屋修缮工程的特点决定了做好资料工作的重要，工程在施工过程中，因建设单位或现场的种种原因，常会出现一些设计变更或修改现象，作为施工方，一定要及时搜集整理好隐蔽验收及变更的有关资料。比如：临时的变更修改通知书；现场变更的签证手续；材料、设备型号规格的改变；材料的实际供应情况、周围的影响工程等。努力做到隐蔽资料工作与工程同步完成。通过上述工作，既为将来结算奠定良好的基础，也为项目节省不合理的开支。但在实际施工中，施工单位对资料的管理不重视，资料记录混乱，不及时填写隐蔽工程验收单，工程结算时才补验收资料，造成丢项拉项严重。

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