1.宅基地换楼房。具体做法为政府通过向银行贷款或者由房地产开发商出资来建设小城镇，利用土地出让后的收益平衡小城镇建设成本之后的盈余偿还贷款，开发商则获取投资收益。小城镇建成后，村民以其宅基地按照规定的标准置换小城镇中的住宅，政府对村民原有的宅基地和其他集体建设用地统一组织整理复垦。通过这种模式，有效地解决了小城镇建设资金缺口问题，实现了耕地面积不减少。

　　2.土地换保险。被征地农民除获得依据天津市公布的征地区片综合地价发放的征地补偿款外，还可获得由镇政府统一缴纳的保险费用，到达城镇退休年龄后，失地农民即可领取养老金。

　　3.政府长期补助。政府依据各农户被征地面积比例，每年为失地农民提供经济补偿，补贴费用来自于新上工业和商业项目收入。同时，聘请评估公司对村民的集体财产进行评估后招标出让，所得收入由全体村民平分。

　　（四）广西壮族自治区南宁市

　　南宁市通过规范征地补偿标准、探索多途径的安置方式、不断完善征地管理体制等改革措施，保障了征地农民的合法权益，有效地促进了南宁市经济建设和城乡统筹发展。

　　1.规范征地补偿标准。南宁市在广西壮族自治区内率先实行“征地区平均价”的补偿核算方法。然而该方法难以实现同村同区同标准等问题。2004至2008年，南宁市继续改进征地补偿标准。在2008年，南宁市出台了“征地区片综合价”的补偿标准。该方法考虑了征地的区位条件、经济发展水平、农民需求等因素，分为农用地、建设用地和未利用地三大地类来核算补偿价格，更加科学合理。

　　2.探索多途径安置方式。目前南宁市拆迁安置方式是政府指导价补偿为主，并结合了引入社会资金进行旧村改造、村集体自建安置房以及将拆迁房与安置房进行置换等多种安置措施。不仅拓宽了安置房建设资金筹集渠道，还有效解决了资金短缺等问题。

　　为了保障农民的长远生计，南宁市按照低门槛、广覆盖、整体纳入的原则，将被征地农民纳入农村基本养老保险体系。同时，对安置农民进行就业培训，由各区政府统筹负责，解决征地农民的就业和生活保障问题。

　　3.完善征地管理体制。南宁市实行“三包干”和“三下放”的管理模式。“三包干”指“包任务、包经费、包完成时限”。“三下放”主要是将补偿认定权、补偿协议书审核权、工作经费统筹使用权下方到城区。城区严格按照法律和政策规定对农民进行补偿，统筹安排工作经费，保障征地工作顺利开展。该措施减少了征地中复杂的工作环节和资金周转环节，便于农民尽快拿到补偿款额，有效保障农民权益。

　　（五）浙江省嘉兴市

　　自1993年起，嘉兴市积极探索“以养老保障安置为主要方式、与就业市场化相适应”的征地模式。经过多年的实践与探索，形成了以“土地换社保”为主要内容的“嘉兴模式”。

　　1.实行“三统一”、“一分别”政策。嘉兴市的“土地换社保”模式主要实行“三统一”、“一分别”政策。”三统一“指由政府实施统一征地，制定统一补偿标准，统一办理失地人员“农转非”和养老保险。“一分别”，即针对不同年龄段的失地农民，分别进行安置，对于退休年龄段的失地农民，实行养老基本生活保障；对于劳动年龄段的失地农民，建立基本养老保险关系，享受有关待遇；劳动年龄段以下的人员和已在企事业等单位参加了职工养老保险、享受职工基本养老金（退休费）等养老待遇的被征地农民一次性发给征地安置补助费。

　　2.设立失地农民社会保障专项基金。嘉兴市综合考虑各地区经济发展水平和当地居民的养老保险的费用高低情况，建立失地农民社会保障专项基金，用来解决失地农民的安置补偿遗留问题，以及“农转非”人员的最低生活保障和养老保险的费用落实到位。该专项基金主要是政府从土地出让收入中按不低于10%提取。

　　3.制定出台就业扶持政策。嘉兴市各级政府先后出台了一系列优惠政策，例如小额贷款担保、减免税费等，鼓励失地失业农民自主创业，自谋职业，拓宽其就业渠道。此外，政府针对失地农民积极开展各类就业培训，解决失地农民的就业

　　问题。

　　三、试点城市征地制度改革成效和不足总结

　　通过分析以上试点城市的征地制度改革情况，不难发现，试点城市的征地制度改革为我国征地制度的发展及相关政策的制定提供了宝贵的经验，但同时也存在一些不足之处。

　　（一）取得成效

　　1.改革征地补偿办法，提高征地补偿标准。各地区进行征地制度改革的探索中，避免了以往同地不同价、补偿随意性等弊端，积极实行征地区片价，实现“同地同价”，提高征地补偿标准；通过制定相关文件统一征地补偿标准等。

　　2.探索多种途径，妥善安置被征地农民。各地区进行征地制度改革的探索中，打破了以往以一次性货币安置为主的补偿形式，依据经济社会发展的需要，探索多种途径，逐步发展为货币安置、留地安置、实物安置、社保安置、就业安置、政府长期补助等多种安置形式。

　　3.完善征地程序，规范征地行为。各地在进行征地制度改革的探索中，积极完善征地程序，最大程度保障农民利益。征地程序的改革包括以“协商补偿”取代“补偿登记”环节、增加预公告程序、实行征地预存款和实名支付制度等措施。

　　（二）存在不足

　　1.农民未能真正参与土地增值收益。虽然在试点城市征地制度改革中，多数地区实行了征地区片价，征地补偿标准较之前有了大幅提高，但农民仍然未能真正参与土地增值收益。政府以农业产值为标准补偿被征地农民，高价出让用于商业开发后地价上涨几十倍甚至更多，这一差价主要由政府和开发商获利，而农民并没有参与巨额的土地增值收益分配。新一轮征地制度改革，首先要提高征地补偿标准，让农民真正参与土地增值收益，农民拿到的补偿款多了，就更容易在城市长远立足，实现农民“市民化”，从而有力地促进城镇化发展。

　　2.征地过程中政府、集体和农民地位不对等。按照现行法律规定，土地使用权归农民，而土地所有权属于村集体，在这种“双主体”制度下，往往会导致失地农民“被代表”或“被同意”。在征地过程中，农民和政府的地位不对等，农民没有足够的话语权，导致征地增值收益向政府和开发商倾斜，农民利益严重受损。通过法律手段赋予农民跟政府“讨价还价”的权利，以谈判来确定征地补偿标准，使农民成为征地的真正参与者，是新一轮征地制度改革的主要方向之一。

　　参考文献

　　[1]刘守英，黄盛玉，卢艳霞.海南陵水、三亚征地模式创新调查[N].中国经济时报，2012-02-07.

　　[2]和谐征地民为本——南宁市征地制度改革试点工作纪实.中华人民共和国国土资源部网站，2011-01-12.

　　[3]我国农村土地征用制度改革的三种模式.亿房网站，2004-01-09.

　　[4]嘉兴市征地制度改革试点方案.天下房地产法律服务网，2002-05-20.

　　[5]失地农民社会保障制度改革与创新——以嘉兴为例的实证分析.百度文库，2011-03-06.

 

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