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城市更新中的开发导向与控制策略研究(2)

人气指数: 发布时间:2014-10-04 16:30  来源:http://www.zgqkk.com  作者: 吴颖
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  基于各类商圈的地理位置、商业特征和整体定位,选取了几个代表性的商圈与东塘商圈进行竞争力横向比较,以挖掘东塘自身的特色和优势,进一步明确商圈未来的发展方向。应在现有商业和第三产业基础上,整合用地、优质教育、社区资源,承接市级中心区的功能外溢和市场差异化需求。

  3.1.2 发掘独特资源,走差异化发展道路

  旧城原有功能是未来改造的基础,更是体现地区文化丰富性与多样性的所在。东塘商圈原有城市功能是多元复合化的,既有商业、商务,又有居住、娱乐,因此应依托传统商圈和老牌社区,寻求差异化复合型发展以提升复兴。

  3.1.3 以具体问题为导向,激发旧城活力

  从城市需求出发,以促进城市社会和经济发展为宗旨,根据影响商圈发展的几个核心问题,从交通组织、开发力度、功能提升、特色营造等几个方面,提出有针对性的城市设计策略,通过物质空间改善提升居民生活质量,激发旧城活力。

  3.2 改造目标

  将东塘商圈打造成为以商业商务、居住和文化娱乐功能为核心的复合型城市副中心。强调差异化发展,强调生态环境品质和成熟生活配套。突出适应时代需求的多样化综合性体验式商业模式,打造集百货、超市、餐饮、休闲、娱乐等功能于一体的一站式购物娱乐中心。

  4、旧城改造的城市设计策略

  4.1 容量评估策略:明确更新的对象,合理预测建设规模

  4.1.1 总体思路

  4.1.2 可改造用地的确定

  为了保障城市基础设施的完善性,进一步落实上位规划的要求,将片区内中小学、医院等公共设施确定为片区不可动用地。

  可改造用地的确定由物质层面和非物质层面量方面因子确定。首先,选取建筑质量、容积率、用地权属三个因子,从物质层面对规划区用地的可改造度进行分析,并采取分级打分的方式将改造度量化。然后,将不同因子分值进行叠加,得出物质层面的用地可改造度评价。最后,从片区发展需求、改造诉求等非物质层面分析得出需要改造的区域。确定的可改造用地面积为107.55hm2。

  4.1.3 可改造用地的容量预测

  首先,借鉴国内外的成功开发经验,地铁站点周边不同功能等级地块的开发强度有所区别,将不同等级地块容积率进行赋值。其次,在地铁地块开发经验的基础上,对地块的交通可达性、景观优劣度、功能需求以及可行性等因子权重打分评估,计算地块的理想开发强度。最终,参考密度分区,综合确定出开发强度的适宜范围。最终可改造地块的建筑容量为581.85万m2。

  4.2 功能提升策略:优化功能及布局,激发城市活力

  4.2.1 引入催化项目,促进功能多元复合

  突出“商业商务、文化娱乐、品牌居住”多元复合的功能主题,提出适合未来商圈发展的项目。

  商业商务:引入中高端的商业商务业态,提升商圈商业竞争力。主要包括复合型商业综合体、专卖零售、地下商业街、商务办公

  文化娱乐:将文化娱乐功能作为未来提升商圈活力的重要引爆点,打造都市休闲品质空间、文化创意展区、体验式都市阳台等多元化的都市型文化娱乐中心。

  品牌居住:在现有居住功能基础上,完善服务设施,结合东塘便利的交通以及商业繁荣的环境打造高品质的精品社区,服务高端人群。

  4.2.2 保持小尺度肌理,增强商圈商业活力

  通过深圳华强北、东京新宿、香港旺角的案例对比可以看出,具有活力的城市商圈的小尺度城市肌理可以促进商业界面的增加,激发零售业态的活力,可以类比到东塘商圈,现状本身虽以小尺度为主,但没有充分利用沿街空间营造商业氛围。规划建议保持其小尺度肌理,通过增加商业界面复兴东塘商圈。


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