摘要：基准地价更新和地价动态监测是当前地方国土资源管理部门同时面对的两项地价管理基础性工作，二者工作关联性强，但工作成果和应用方向各有侧重，科学合理地统筹两项工作，是必然的发展趋势。本文分析了应统一地价监测范围和土地定级估价范围的观点；论述了在地价动态监测基础上更新基准地价，归并地价区段，形成土地级别，然后以价定级的技术流程；并且，为保证地价动态监测成果客观准确，保证通过"归并区段、以价定级"方式划分的土地级别客观准确，提出了大幅度加密地价监测点等思路。

　　Abstract：Standardlandpriceandlandpricedynamicmonitoringarepremiummanagementinfrastructureofthecurrentlocallandandresourcesdepartments，whichareconnectedwitheachotherclosely，theresultsoftheirworkandtheirapplication，however，areslightlydifferent.Therefore，itistheinevitabletrendofdevelopmentinascientificandrationalwaytocoordinatethetwotasks.Thispaperanalyzesthelandpricemonitoringscopeandtherangeoflandgradingandevaluation；itdiscussedhowtomergethepremiumsegment，andformthelandlevelaswellasthetechnicalprocessesofpricegradinginthelandpricemonitoring，onthebasisofupdatedbenchmarkland；andtoensurethattheresultsofthelandpricemonitoringisobjectiveandthatthelandgradingby"mergingthesegmentedlandandgradingthelandaccordingtoitsprice"isobjectiveandaccurate，itproposedtheideaofmonitoringpointsofthelandpriceshouldbesetupsubstantially.

　　关键词：统筹；地价动态监测；基准地价更新；归并区段；以价定级

　　Keywords：overallplanning；landpricedynamicmonitoring；standardlandprice；mergingthesegmentedland；gradingthelandaccordingtoitsprice

　　中图分类号：F293.2文献标识码：A文章编号：1006-4311（2013）25-0317-02

　　0引言

　　长期以来，基准地价评估和更新作为地价管理的基础性工作受到国土管理部门广泛重视，在土地管理诸多领域的工作实践中起着不可替代的作用，也被社会各界所熟知和主动应用。近年来，为及时掌握地价动态变化情况，土地市场运行状况，制定和调整土地政策参与宏观调控，国土管理部门自上而下推行建立了地价动态监测制度，很多市、县级土地管理部门由此同时面临地价动态监测和基准地价更新两项关联程度很高的基础工作，如何进行统筹，从价格调查范围、周期、地价水平、成果应用等方面衔接两套成果，从而在实现不同工作目标的同时，保证工作效率，避免重复劳动，是地价管理基础工作面临的新课题。对此，提出以下关于统筹地价动态监测和基准地价更新工作的观点和技术路线。

　　1土地定级估价与地价动态监测范围的确定

　　基准地价和地价动态监测成果的应用方向有所不同，但是共同的基本作用都是从整体上把握一个区域在既定时点的地价水平，把握该区域内部地价空间分布变化规律，因此应确定相同的定级估价和动态监测范围，建立两套成果的可比基础，保持一个地区地价的统一性，保证两套成果在不同领域的应用中不会出现混淆，不会引发歧义。

　　当前我国处在城市化快速发展时期，伴随着国有企业改制和土地储备制度的推行，近年来各地城市土地利用结构相较以往普遍出现较大变化，工业企业纷纷外迁入园，腾退出土地转变为经营性用途，城市主城区往往已不存在工业用地，同时城市总体规划也以经营性用途为主，完全排除了工业用途。根据有关技术规程要求和实际应用需要，土地定级估价和地价监测原则上应按照商业、住宅、工业三种基本用途分类，和城市土地利用结构变化情况相适应，确定经营性用途（商业、住宅）和工业用途两个不同的价格调查范围，经营性用途土地定级估价和地价监测范围确定为城市建成区，工业用途土地定级估价和地价监测范围确定为城市规划区范围内的开发区和工业集聚区[1]。

　　2地价动态监测基础上的基准地价更新

　　2.1土地级别和地价区段

　　土地级别和地价区段都是土地利用条件和地价水平相近的地域，属于土地均质区域，区别主要在于区域面积和土地利用条件以及地价的差异程度。2007年版《城市地价动态监测技术规范》明确了地价区段和区段地价的概念、划分原则、测算方法，为高效快捷完成两项基础性工作，保证价格的可比和统一，应该通过以价定级的方式，快速归并地价区段，形成土地级别[2]。

　　2.2"以价定级"的技术路线

　　在实际工作中，划分和确定土地级别应符合《城镇土地分等定级规程》有关原则，可以采用数轴散点图或频率直方图方法，按照同一级别内的地价区段开发程度一致、地价水平相近，不同级别间存在明显价格差异的原则初步划分土地级别，选择明显的突变点作为确定土地级别的级间分界，再根据级差收益或市场交易价格进行验证，最终确定土地级别[3]。以城镇土地定级估价成果为基础，以地价动态监测体系成果为依据，对同一级别内各区段地价按照面积加权平均，从而形成基准地价[4]。按照这一技术路线，评估和更新基准地价实质属于对地价区段进行归并，形成介于地价区段和地价监测整体范围之间层次的地价均质区域及其平均价格。

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