2.3地价动态监测及基准地价更新成果的应用

　　地价区段相对来讲面积较小，其内部的土地质量差异较小，一个城市在地价监测过程中少则划分十几个，多则划分几十个地价区段，因此地价区段反映地价宏观水平的作用远小于土地级别。国土管理部门以外的社会各界往往是需要从宏观和整体上了解与把握一个区域的地价水平，需要以非常直观的方式，譬如几级地的表述形式来衡量和比较地价，他们如果需要确定宗地地价，则会委托中介评估机构具体评估。预计在今后较长一个时期，基准地价成果仍将会是国土部门以外的国家机关以及社会各界了解和应用地价的主要依据，而地价动态监测成果主要侧重于供各级政府及时掌握地价变化情况，作为土地市场调控乃至宏观调控全局的决策依据。对地价区段和区段地价的应用将主要局限在国土部门内部，因而无需也难以对外推广对地价区段的直接应用。

　　2.4地价动态监测及基准地价更新的工作周期

　　基准地价体系今后仍有长期存在的价值，仍有及时更新的必要，那么以多长时间为一个周期较为合理呢？地价动态监测的首要任务在于监测价格不断变化情况，因此适合以季度为监测周期。基准地价成果的技术特性及其面对社会各界的相对更为广泛的应用范围决定了不需要频繁更新，短期之内一个城市的地价水平和分布状况变化程度往往也尚未达到需要更新基准地价的程度，而且频繁更新很容易导致有关各方在应用过程中产生混淆，因此基准地价更新时机宜由地方国土管理部门根据当地城市规划和城市建设情况，土地市场、房地产市场运行情况灵活加以确定，参照有关规定，地价动态监测工作周期为一季度，基准地价更新工作周期原则上不超过三年，可在当期地价动态监测成果基础上进行更新。

　　3确保地价动态监测成果客观准确的几项措施

　　3.1大幅度提高地价监测点密度

　　根据国土资源部的要求，国内的主要城市和重点地区需要根据《城市地价动态监测体系技术规范》建立地价监测点，并定期上报地价动态变化情况，目的是全面、准确地掌握地价数据，分析地价变化趋势，为宏观调控土地市场提供决策依据[5]。因此，能否设立具有广泛代表性和较高可信度的地价监测点，直接关系到地价资料的准确性，也是建立完善的地价监测体系的前提和基础[6]。然而，目前地价动态监测工作实施中，普遍存在设立地价监测点偏少的现象，很多地方只做到了符合技术规程规定的下限要求，一个几平方公里甚至更大面积的地价区段只设立1-2个地价监测点是常见现象，而个别宗地的地价不足以代表其所处区段的价格水平。从技术路线来讲，区段地价是地价动态监测成果体系的核心，是产生地价水平值和地价指数的基础和支撑，实行归并区段、以价定级，也就直接影响到下一步划分级别，确定级别地价，为保证夯实这个基础，就需要大幅度加密地价监测点，通过更多的监测点宗地价格反映区段内部价格差异，通过加权平均抵消宗地价格相互之间的差异，形成更客观的区段地价。

　　3.2维持监测范围及地价监测点的相对固定

　　为保证地价监测结果的可比性、连续性，应维持监测范围、地价监测点相对固定，除非确有必要，不宜轻易变更，增加监测点的数量应该是在原有基础上增加。但由于在监测范围内部，城市改造，基础设施建设等原因会带来地价空间分布状况的不断变化，为客观反映新的分布形态，准确划定土地级别，需要据实调整地价区段，从而保持每一地价区段内部较强的均质程度。为此可以设定地价区段内部价格差异标准，譬如商业、住宅用途地价差值不超过30%，工业用途地价差值不超过10%，变幅超过标准即进行调整。同时，又因为一个区域内部地价结构短时间内一般不会出现很大变化，并且为尽量不削弱价格变化的可比基础，对地价区段重新检验和调整的频率也不应过快，以一年为宜。

　　3.3划分地价区段时应注意控制各区段形状和面积

　　对于非组团式发展的城市，由于历史形成的原因，老城区土地利用状况往往在各个方向上大致均衡，经营性用途地价存在总体上围绕城市中心区域向四周不同速度衰减的规律，因此经营性用途土地级别往往呈现为围绕城市中心不间断的圈状分布，并向外围层层扩展的形态，这一特征也符合多数城市目前的现实情况。与之相适应，在划分地价区段时，除考虑基础设施，公共、公用设施，地价水平等因素外，应注意控制各区段形状和面积，以便归并地价区段后形成的土地级别符合这一规律。

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