摘 要：房地产市场的利益失衡体现在过去的十多年房改进行以来的市场表现中。开发企业、地方政府共同的投资投机需求的剧增，共同拉动了房地产市场的快速开发和价格膨胀，急剧增加的开发规模是中国房地产的突出表现。不断上涨的房地产价格强化了房地产市场无序竞争和开发行为，同时也诱使全社会的各种投资投机需求在房地产市场上展开疯狂追逐。这种不健康的竞争状态导致了大量的房地产库存，如何化解这样堆积起来的大量库存成为今后房地产市场乃至中国经济将亟待解决的问题。
　　关键词：房地产市场 去库存化 房价 房地产销售 取消限购 房地产租赁市场
　　回顾自房改以来我国在过去的十多年中房地产市场的利益失衡现状，地方政府与开发企业的投资投机需求，共同拉动了房地产的快速开发和价格飞涨，出现了量价齐增的现象，由此而导致中国房地产开发规模的急剧增加，出现了盲目扩张的格局。中国房地产市场的非意愿存货大幅增加，打破了房地产市场的供需均衡，直接拖累了房地产业的持续发展，也增加了经济下行的压力，土地财政捉襟见肘，积累了金融风险上升。由此可见，有效的房地产业的去库存化将是未来房地产业乃至国家经济稳增长目标得以实现的重要条件。在各地政府土地财政和追求GDP快速增长的利益诱惑下，地方政府无止境地拍卖出让土地，与此同时，房地产开发企业在全国几乎所有的二、三、四线城市也进行大规模的房地产开发；不断上涨的房地产价格又为这种无序开发的行为起到了推波助澜的作用，而房地产对于其它各产业和金融业的拉动效应也诱使全社会的各种投资投机需求疯狂地追涨。
　　但这种疯狂状态是注定是短暂且不可持续的，2015年房地产市场加速分化，北上广等一线城市供小于求，房价持续领涨，而部分二、三、四线城市房地产市场恢复缓慢，滞销严重。中国房地产销售面积增长率出现了三次峰值，四次谷底。第一次谷底是在2001年，第二次谷底是在2008年第四季度，分别受到亚洲金融危机和美国次贷危机的冲击。随后，在政府大规模经济政策刺激、拉动内需的金融政策之下，销售面积增长率大幅反弹，但却持续时间不长，很快进入了又一个下降周期。2013年2月房地产销售面积增长率出现了一次爆发式增长，达到了49%。但这样的增长却只是昙花一现，没能持续，随之而来的是增长率的持续下降，直至2014年的全年和2015年前4个月的销售面积增长率都一直为负，形成了房地产销售增长率的第四次谷底。
　　房地产开发投资增长率与房地产销售面积增长率的变化，会最终反映在房地产库存的变化上，具体看，在经过一定的时滞效应后，由于循环效应的原因，房地产库存的变化又会反过来作用于房地产销售及投资的变化，打破了之前的格局后，并最终影响房地产的价格走势。销售面积增长率在房地产行业的剧烈波动仍在继续，但在诸多因素的影响下房地产的库存面积却一直在不断增加。开发企业之间，库存率持续抬高，利润率普遍下调，比较而言，大房企集中度进一步增加；而中小房企却出现了纷纷剥离房地产业务正在谋划转型发展。
　　自2009年的高速增长期后，转入2010—2012年后进入了房地产的低速增长速率降低期，但从整体看仍维持上升阶段，在2013年又出现了短暂的较高增速，好景不长，转入2014年时，住宅销售拐头向下，较2013年下滑7.58%。而这却又进入了另一个匀速增长的阶段。房地产市场受经济宏观环境的影响较大，在一段时间的增长后，由于我国经济进入调整期间，我国商品房销售额出现了近年来的首次下滑。
　　据国家统计局发布的数据显示，自2015年10月末，商品房待售面积已增至68632万平方米，同比增长14%，库存再创历史新高。如果按照我国人均住房面积35平方米计算，现有“空置”待售的住房面积可供2亿人口居住。这里的国家统计局数据只包括已经竣工、但仍未售出的现房，现实中大量已经建设却仍未竣工，以及已经拿地规划却还未开工的潜在库存并未计算在内。国家的楼市“去库存”政策指向，指的是潜在待售商品住房建筑面积的消化情况，总体包括两部分，一是报告期已竣工可供销售的现房或准现房，但尚未销售完成的商品房建筑面积之累积值；二是报告期处于施工或新开工状态（期房）并已经批准预售但尚未销售出去的商品房即期房的建筑面积之累计值。

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